서울남부지방법원 2025타경12836. 금천구 시흥동 세진파크 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이명화이고 2022년 1월 거래가 245,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 사건의 핵심 권리는 김응현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.03, 확정일자는 2021.12.08, 전입·점유개시는 2022.01.21이며, 임차보증금은 245,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.02.29 등기됐고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
등기부상 과거 우리은행 근저당권 115,500,000원은 2022.01.24 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 김응현의 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수 대상입니다. 반대로 2026.03.11 금천구 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-13 세진파크 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 7층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 이명화 (2022.01.21 매매, 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 154,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 실제 임차인은 김응현 1명입니다. 매각물건명세서 비고에 ‘임차인 김응현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사’라고 적혀 있지만, 임차보증금 245,000,000원을 두 사람의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 김응현의 동일 임차보증금에 대해 주택도시보증공사가 승계인으로 기재된 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김응현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 시 실질 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 242,000,000원이고 현재 최저매각가는 154,880,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 단지·동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 권리 조건입니다. 확약이 유효하면 현재 회차의 실질취득은 154,880,000원이지만, 확약이 적용되지 않는 가정에서는 최저가 154,880,000원에 미배당 93,088,320원이 더해지는 대항력 인수 구조가 됩니다. 다만 이 사건에는 그 잔액을 포기하고 임차권을 말소하는 조건이 명시되어 있으므로 본 분석의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,968,320원 |
| 1. 임차인 김응현 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 151,911,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김응현의 미배당 보증금은 93,088,320원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 245,000,000원은 이 가정배당표에서 0원 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 중 6층 602호입니다.
- 주위환경. 한울중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 3~4m 내외 막다른도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 다세대 포함 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 김응현·주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용범위 확인. 본 확약은 김응현 관련 임차보증금에 대한 조건입니다. 다른 미확인 점유자나 별도 인수권리가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 데이터가 없으므로 감정가 대비 64%만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 다세대·도시형생활주택 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있으나 실제 세금·배당관계는 원본 배당요구 및 교부청구를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약 조건을 본다”
이 물건은 표면적으로는 매우 큰 선순위 임차권이 걸려 있습니다. 김응현의 보증금은 245,000,000원이고 현재 최저가 154,880,000원에서는 배당 후 93,088,320원이 남는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 김응현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 그대로 유효하고 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 최저매각가 154,880,000원입니다.
다만 실거래 시세 자료가 없으므로 이 가격 자체가 시장 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 또한 2회 유찰된 다세대라는 점과 확약의 실제 이행을 확인해야 한다는 절차적 리스크가 남습니다. 결론은 권리는 ‘확약 유효’를 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증 필요입니다.
