부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경510185 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 59.9925㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

123,846,150원 1억 2,384만 감정가 201,000,000원

감정가의 61% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 98,490,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

984만원

최저가의 10% · 9,849,000원

감정가 대비

▼ 38.4% 싸게 매수

감정가 2.01억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.3억이 핵심. 확약으로 임차권 인수는 해소되지만 확약 밖 미상 임차인이 남아 주의가 필요합니다.

가격 최저가 98,490,000원은 낮아 보이나 실질취득은 확약 적용 후 별도 검토 필요
인수 신미소 임차권등기 230,000,000원은 HUG 말소동의 확약서로 실질 0원 처리
리스크 김상돈 점유자는 보증금 미상·대항력 없음으로 확인 보완 필요

한 줄 평 감정가의 49%까지 내려온 오피스텔이지만, 싸다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 임차인 신미소의 보증금 230,000,000원 임차권등기가 핵심 권리이며, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 점유자와 전세 관련 구조는 반드시 확인해야 합니다.

감정가

201,000,000원

오피스텔

최저가

98,490,000원

감정가 49%

실질취득

98,490,000원*

확약 적용 기준

핵심지표

임차권 검토

대항력·확약 확인

인천지방법원 2025타경510185. 미추홀구 숭의동 오피스텔 9층 901호 사건입니다. 감정가는 2.01억, 현재 최저가는 9,849만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격보다 임차권등기와 인수 여부입니다.

등기상 을구 1번 주택임차권자는 신미소이며 보증금은 230,000,000원입니다. 전입일 2021.08.20, 확정일자 2021.08.30으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510185
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 9층901호
물건종류 / 이용	집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중
소유자	박일성
감정가 / 최저가	201,000,000원 / 98,490,000원
매각기일	2026.06.30
신청채권	주택도시보증공사 관련 강제경매 · 청구금액 230,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
신미소	230,000,000원	有	有	확약 적용
김상돈	미상	없음	해당 없음	해당 없음

⚠️ 확약 적용 범위 신미소 임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 인해 실질 인수 0원으로 처리합니다. 단, 이는 신미소 임차권에만 적용되며, 김상돈 점유 관련 보증금 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,172,820원
1. 임차인 신미소 보증금	230,000,000원	96,317,180원
2. KB국민카드 가압류	13,569,301원	0원
3. 주택도시보증공사 가압류	225,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 인수 변화

낙찰가가 내려가면 임차인 부족분 인수액은 증가합니다. 단 확약 적용 임차권은 실질 0원 처리.

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 낙찰가와 별도로 인수금액이 발생합니다. 이 사건은 확약으로 주된 인수가 해소되지만, 확약 밖 점유자와 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 건물까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
용도. 오피스텔로 이용중이며 철근콘크리트구조 지상13층 건물입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 원본 확인. 신미소 임차권 말소동의 확약 내용과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
점유 확인. 김상돈 점유자의 보증금 및 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 임차권 구조를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
관리·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 권리 구조가 먼저”

이 사건은 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 신미소 임차권은 대항력과 우선변제권이 있는 핵심 권리였지만 HUG 말소동의 확약으로 실질 인수는 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 점유자와 오피스텔 전세 관련 리스크는 남아 있으므로, 권리 확인을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 임차권 리스크를 먼저 봐야 한다 — 인천 숭의동 901호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 권리 구조가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	2억 100만원
2	2026-05-26	유찰	1억 4,070만원
3	2026-06-30	대기	9,849만원