서울남부지방법원 2025타경12850. 구로동 태형팰리스 102동 8층 804호, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021년 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 329,000,000원입니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 329,000,000원입니다.

여동운의 확정일자는 2021.07.08, 전입·점유개시는 2021.08.09입니다. 말소기준인 국의 압류 2022.09.14보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 되어 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 줄지 않는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각조건이 그 구조를 뒤집습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차지만 ‘조건부 인수 0’

말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 임차권등기는 2023.08.31에 들어왔지만, 임차인의 전입과 점유는 그보다 앞선 2021.08.09이므로 여동운은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명

별도 기재된 시보증은 여동운 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중

태형팰리스의 비교 실거래는 전용 30.51㎡이고 대상 면적은 29.98㎡로 면적 매칭된 거래입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 274,333,333원, 최신 거래는 2026년 5월 270,000,000원입니다.

현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 매각조건에 따라 실질 인수가 0원이면 시세 비교 기준 역시 최저가와 같은 실질취득 208,000,000원입니다.

다만 전체 평균 284,500,000원만 보고 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 274,333,333원으로 낮아졌고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -12.9%입니다. 즉 현재 가격이 최근 거래보다 낮기는 하지만 시세 자체가 하락 중이라는 점을 동시에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

배당 계산만 놓고 보면 여동운에게 204,288,000원이 배당되고 124,712,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신구로초등학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·연립·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 14층이며 사용승인일은 2020.07.01입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 25m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 대상 물건에 대한 적용 여부를 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
• 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 여동운과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 최우선으로 확인하세요.
• 124,712,000원 혼동 금지. 이 금액은 현재 회차 배당 계산상 미배당액입니다. 매각조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 기재는 여동운 보증금의 대위·승계이며 별도 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 284,500,000원보다 최근 12개월 평균 274,333,333원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -12.9%이므로 현재 2.08억이 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 향후 가격 안전성을 단정하지 마세요.
• 오피스텔·주거 이용 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거 이용이 다르므로 입찰 전 이용상태와 관련 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 사항을 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “3.29억 선순위 임차, 그러나 승부처는 매각조건과 하락 시세”

겉으로만 보면 이 물건은 보증금 329,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 208,000,000원보다 임차보증금이 훨씬 큽니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 단순 유찰 할인은 의미가 없습니다.

하지만 이 사건은 예외가 명확합니다. 여동운과 주택임차권 승계인이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 그래서 배당표상 미배당액 124,712,000원이 존재해도 조건 적용 후 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 208,000,000원으로 봅니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균 274,333,333원의 75.8%로 낮아졌습니다. 그러나 시장 추세가 -12.9%이고, 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 공부상 오피스텔·현황 주거용이라는 특성과 민간임대주택등기도 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리는 매각조건 확인 시 정리되지만, 가격은 하락 추세와 환금성을 함께 검토해야 하는 물건”입니다.