인천지방법원 2025타경510188. 부평동 메트로시티 101동 10층 1002호, 14층 건물의 업무시설 오피스텔입니다. 현 소유자 김민국은 2021년 7월 26일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 8월 18일 접수됐습니다. 한국주택금융공사가 269,872,721원을 청구하며 강제경매를 신청했고, 한 차례 유찰되어 감정가 201,000,000원의 70%인 140,700,000원까지 내려온 상태입니다.
겉으로 보면 한 번 유찰된 오피스텔이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 김영환은 소유권이전등기보다 앞선 2021년 8월 13일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 20일입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2024년 12월 2일 강서구 압류이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총 부담은 약 225,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 500-6 메트로시티 101동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 14층 중 10층 |
| 임차 범위 | 제10층 제1002호 59.92㎡ 전부 |
| 소유자 | 김민국 (2021.08.18. 소유권이전, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 269,872,721원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
2015년 설정된 농협은행 근저당권은 2021년 8월 13일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 임차인 김영환이 같은 날 전입·점유를 시작했고, 2023년 9월 12일 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 12월 2일 접수된 강서구 압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 기준권리보다 앞서며, 확약서가 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 문제로 이어집니다.
말소기준 이후의 부평구 압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 4월 7일 부평구 압류는 2025년 5월 26일 해제되어 이미 말소됐습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영환 주거 · 임차권등기 | 2021.08.13 | 2021.07.20 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원* 규칙상 87,069,800원 |
김영환은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 225,000,000원 전액을 기준으로 보며, 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
③ 회차별 부담 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 임차인 인수 | 매각가 + 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 87,069,800원 | 227,769,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 98,490,000원 | 128,682,820원 | 227,172,820원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 34% | 68,943,000원 | 157,697,974원 | 226,640,974원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 140,700,000원에서 98,490,000원, 68,943,000원으로 내려가도 임차인 인수액이 반대로 증가합니다. 매각가와 인수를 더한 금액은 각 회차에서 226,640,974원~227,769,800원으로 보증금 225,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다. 따라서 이 사건은 확약서의 적용 여부가 가격 메리트 자체를 바꾸는 사건입니다.
확약서가 유효하게 이행되면 현재 회차 실질취득은 140,700,000원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 동일 오피스텔의 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 실제 거래가, 임대수익, 공실 가능성 및 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김영환 보증금 | 225,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 항목 | 158,400,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 269,872,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금의 미배당액은 87,069,800원입니다. 확약 미적용 시 매수인 인수 가능액이며, 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 농협은행 근저당권은 등기상 2021.08.13. 말소됐으므로 권리 흐름에서는 매수인 인수 권리로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상·현황상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 부개서초등학교 서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 중 10층이며, 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 공용 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 13m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 철도보호지구입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 기타 참고사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 한국주택금융공사의 말소동의 대상이 김영환의 을구 3번 주택임차권등기 전부인지, 별도 조건과 제출·말소 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차권등기 인수 문구와 확약서 문구가 최종 매각조건에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 점유 현황. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자, 전입세대 및 사업자등록 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 강서구·부평구·국 관련 압류 중 당해세가 있는지와 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만 보지 말고 메트로시티 오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소된 근저당. 농협은행 근저당권은 2021.08.13. 말소된 내용이므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 사건의 가격은 확약서가 결정한다”
이 물건은 단순히 감정가 201,000,000원에서 한 번 유찰되어 140,700,000원이 된 오피스텔이 아닙니다. 김영환의 보증금은 225,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 확약서가 없다면 현재 회차에서 87,069,800원을 추가로 인수할 가능성이 있습니다. 이 경우 총 투입은 227,769,800원이며, 추가 유찰이 되어도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 고정됩니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다면, 김영환 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 140,700,000원*으로 정리됩니다. 다만 이 효과는 김영환 임차권에만 적용되며, 감정평가상 임대관계 미상과 세금 압류 확인은 별도로 남습니다. 또한 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 싸다고 결론내려서는 안 됩니다. 확약서 원문 확인은 합격의 전제, 시세 확인은 응찰의 전제입니다.
