인천지방법원 2025타경510193. 미추홀구 숭의동 진용아이빌 5층 502호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류를 말소기준으로 보고 그보다 앞서 전입·점유한 박동운의 임차보증금을 어떻게 처리하느냐입니다. 박동운은 2021.11.15. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.26., 보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 기본 구조만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션은 최저가 100,450,000원 중 집행비용 2,206,300원을 먼저 빼고 박동운에게 98,243,700원을 배당하는 구조입니다. 따라서 단순 계산상 미배당 보증금은 111,756,300원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 박동운 건의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 차이를 빼놓으면 이 물건의 경제성이 완전히 다르게 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 5층 502호 · 경인로33번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 5층 502호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 5층 · 사용승인일 2017.01.23. |
| 소유자 | 박일성 (2021.12.06. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원입니다. 박동운의 전입·점유는 2021.11.15.로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2021.10.26.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.12.14. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하지만, 원래의 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별개의 문제입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동운 5층 502호 59.7㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.15. 확정일자 2021.10.26. · 배당요구 2023.12.14. | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 안지성 | 2025.05.16. | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 205,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 100,450,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자 박일성의 2021.12.06. 매매 거래가액은 210,000,000원입니다. 다만 이 과거 본건 거래가와 감정가만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 확약 여부에 따라 계산이 크게 갈립니다. 확약을 배제하면 현재 회차의 낙찰가 100,450,000원에 박동운 미배당 보증금 111,756,300원이 붙어 단순 합계가 212,206,300원에 이릅니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 제출된 말소동의 확약을 반영해 박동운 인수를 실질 0원으로 처리하므로, 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 100,450,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 박동운 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박동운은 98,243,700원을 배당받고 보증금 부족분 111,756,300원이 계산됩니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 14층 건물 내 5층 502호로, 현재 오피스텔로 이용중입니다. 사용승인일은 2017.01.23.입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘마추홀구청’ 북서측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치해 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 평지의 사다리형이며 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 1,777,000원/㎡이며 토지면적은 336.6㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박동운 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 적용 대상과 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 안지성 점유관계 확인. 2025.05.16. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.08. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 등기 상태와 매각에 따른 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 최저가 49%를 시세로 오해하지 않기. 감정가 할인율과 현재 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
- 배당 구조 확인. 현재 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 박동운 우선변제 배당으로 전액 소진됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 한 장의 확약서
이 물건은 표면적으로는 감정가 205,000,000원에서 두 번 유찰되어 100,450,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리 구조를 그대로 계산하면 박동운의 대항력 있는 보증금 때문에 현재 회차에서 111,756,300원의 미배당 인수가 발생할 수 있는 구조입니다. 낙찰가만 보고 접근하면 가장 중요한 부분을 놓치게 됩니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 정확도 규칙에 따라 반영하면 박동운에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 100,450,000원으로 정리됩니다. 다만 확약은 박동운 건에만 적용되고, 안지성은 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 원문과 별도 점유관계 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
