서울남부지방법원 2025타경12856. 양천구 신월동 삼성하우징 304호, 전용면적 26.78㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리분석의 핵심은 2020.05.06 설정된 김성수 명의 근저당권보다 앞서 전입한 권성화입니다. 권성화는 2019.06.10 전입·점유, 2019.06.14 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 215,000,000원입니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 수렴합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 권성화와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 그래서 현재 최저가 144,640,000원에서 배당표상 미배당 73,184,960원이 발생하더라도, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 정확한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.78㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김석진 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.06 근저당권 · 김성수 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 조건부 인수 해소
말소기준은 2020.05.06 김성수 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권성화의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 이 부분이 명세서의 포기·말소 조건이 없다면 가장 큰 인수위험이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권성화 | 건물전부 · 2019.06.10 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| WANG SHU | 미상 · 2025.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 전입이 말소기준권리 이후 |
권성화 임차권은 2022.03.16 등기됐고 2024.03.19 계약일·확정일자 관련 경정등기가 있습니다. 명세서상 주택도시보증공사가 그 임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 이를 별도 실제 임차인으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 권성화와 WANG SHU, 2명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가는 낮지만 거래 표본이 오래됐다
삼성하우징은 총 18세대, 사용승인일은 2019.02.20입니다. 확인된 실거래 표본은 2021년 8~10월의 4건으로, 평균 231,750,000원, 최저 229,000,000원, 최고 240,000,000원입니다. 현재 최저가 144,640,000원은 이 표본 평균의 62.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 28.23㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.09 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.08 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 231,750,000원 |
권성화 인수액을 실질 0원으로 반영하면 매수인의 실질취득가는 현재 회차에서 144,640,000원입니다. 따라서 제공된 실거래 표본과만 비교하면 가격 차이는 분명 큽니다. 다만 거래 표본 전부가 2021년이라 2026년 현재 가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 그러므로 “과거 표본 대비 낮다”까지는 말할 수 있어도, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것은 무리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 권성화 보증금 | 215,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 근저당권 · 김성수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 계산상 권성화 미배당액은 73,184,960원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.02.20입니다.
- 입지. 양강초등학교 북측 도로 맞은편에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 신정역 및 신정네거리역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층이며 도시가스·난방·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 약 8m 및 6m 포장도로에 접하는 2면 도로 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 진입표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,862,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 4건에 그칩니다. 매수층과 거래빈도를 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 조건 원문 확인. 권성화 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 반드시 대조하세요.
- 배당표상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 계산상 미배당액은 73,184,960원이지만, 조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- WANG SHU 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 범위가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 서초세무서·용산세무서·강서세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 존재 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공된 거래 4건은 2021년 8~10월에 집중돼 있습니다. 2026년 현재 매매·전세 시세를 별도로 확인하지 않고 62.4%라는 할인율만 믿어서는 안 됩니다.
- 명도 비용. 실제 점유자가 존재하므로 인도·명도 절차와 이사협의 비용을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “표면 인수 7,318만원”만 보면 틀린 사건
이 물건은 숫자 한 줄만 보면 위험해 보입니다. 보증금 215,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 최저가 144,640,000원 기준 미배당액도 73,184,960원이나 됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 약 215,000,000원으로 고정되는 전형적인 구조입니다.
그러나 이 사건은 매각물건명세서에 권성화와 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 주된 인수위험이 실질 0원으로 해소됩니다. 그래서 가격 비교 기준도 215,000,000원이 아니라 현재 실질취득가인 144,640,000원입니다. 이 금액은 제공된 실거래 평균 231,750,000원의 62.4%이지만, 거래가 모두 2021년이라는 점 때문에 현재 시세 대비 확실한 저가라고 단정할 수는 없습니다. 여기에 2회 유찰, 18세대 소규모 다세대, 세금 압류, WANG SHU 점유 확인 이슈가 남습니다. 주된 권리위험은 조건부 해소, 가격은 과거 표본 대비 낮음, 최종 승부는 명세서 조건 유지와 현재 시세·점유 확인입니다.
