인천지방법원 2025타경510197. 부평동 디-바인아파트 3층 303호, 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김석진으로, 2020년 2월 8일 매매를 원인으로 2020년 3월 9일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 253,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022년 2월 4일 주택도시보증공사의 가압류 4,510,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건은 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 임차권자 고경숙은 2020년 3월 5일 전입, 2020년 2월 10일 확정일자, 2020년 3월 7일 점유개시로 말소기준인 2022년 2월 4일보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 때문에 최저매각가 자체보다 실질취득비용을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-36 디-바인아파트 3층303호 · 경원대로1347번길 54 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김석진 (2020.03.09 소유권이전 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 말소기준 | 2022.02.04 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 4,510,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남을 수 있다
2017년 농협은행 근저당 199,200,000원은 2020년 3월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 2월 4일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 부평구 압류, 서초세무서·용산세무서·부천세무서·강서세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고경숙 제3층 제303호 69.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 253,000,000원 | 2020.03.05 / 2020.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 최현정 | 300,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
고경숙과 최현정 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 잡혀 있으므로, 실제 임차인은 2명입니다. 특히 최현정은 보증금이 300,000원이지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 49% 유찰가가 곧 49% 취득가가 아니다
현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적으로는 감정가 250,000,000원보다 크게 낮지만, 고경숙 보증금 253,000,000원이 낙찰가를 넘어서는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 떨어지면 배당액이 줄고 미배당 인수액이 그만큼 늘어나는 구조이므로 경제적 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 고경숙 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 122,500,000원 | 133,015,000원 | 감정가 49%라도 실질비용은 보증금 수준 |
| 3회 유찰 시 | 85,750,000원 | 169,193,500원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 60,024,999원 | 194,455,451원 | 추가 유찰만으로 실질취득비용 절감 제한 |
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 고경숙 보증금 | 253,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
고경숙 보증금 부족분 133,015,000원은 현재 배당가정상 매수인 인수액입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·압류 — 등기 소멸과 배당순위는 별개
등기부에는 부평구 압류와 국세 관련 압류가 이어집니다. 2022년 12월 22일 부평구, 2023년 1월 25일 서초세무서, 2023년 4월 25일 용산세무서, 2025년 7월 24일 부천세무서, 2026년 3월 30일 강서세무서 압류입니다. 이 권리들은 등기상 매각으로 소멸하지만, 당해세에 해당하는 세액이 있으면 배당에서 먼저 차감되어 고경숙의 실제 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수 위험이 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단. 현재 최저가 122,500,000원만 보면 감정가의 49%지만, 고경숙 인수액 133,015,000원이 별도로 발생하는 구조입니다.
- 고경숙 대항력 재확인. 전입 2020.03.05 · 확정일자 2020.02.10 · 보증금 253,000,000원 · 배당요구 2022.04.11입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 확인되지만 대항력 포기까지 명시된 자료는 아니므로, 인수 0원 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 최현정 점유관계 확인. 보증금 300,000원이나 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 5건은 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 인수 169,193,500원, 4회 유찰 시 인수 194,455,451원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 상쇄됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 체납세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.225억에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 숫자입니다. 감정가 250,000,000원에서 두 번 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔지만, 고경숙의 대항력 있는 보증금은 253,000,000원입니다. 현재 배당가정에서는 133,015,000원이 낙찰자에게 남고, 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 49%라 싸다”는 평가가 성립하지 않습니다. 경제적 부담은 대항력 임차보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형이고, 최현정의 대항력 여부도 미상이며 국세·지방세 배당변수까지 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만, 주어진 내용만으로 대항력 포기까지 인정해 인수를 0원으로 볼 수 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리·배당 구조상 가격 메리트를 인정하기 어려운 D등급 사건입니다.
