서울남부지방법원 2025타경12860. 서울 구로구 개봉동 테라든 제3층 제303호, 전용 29.94㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 고완석이고, 2021.05.21 소유권을 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 선후관계는 임차인 백현종의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.05.21이라는 점입니다. 말소기준으로 선언된 국 압류일 2022.09.15보다 앞서므로, 백현종은 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.

따라서 확약이 없다면 이 사건은 단순한 “최저가 179,200,000원짜리 물건”이 아닙니다. 현재 회차 배당표에서는 백현종이 175,891,200원을 배당받고, 보증금 잔액 107,108,800원이 남습니다. 낙찰대금과 이론상 인수액을 합치면 286,308,800원이 되어 최근 거래 247,000,000원을 웃돕니다. 하지만 명세서의 포기·말소 조건이 실제로 이행되면 이 잔액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않아 인수 0원으로 바뀝니다. 이 사건은 그래서 권리분석보다도 확약 조건의 유효성과 이행 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 구조가 바뀐다

말소기준은 2022.09.15 국 압류입니다. 이후 구로구 압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 백현종은 2021.05.21 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞섭니다. 2023.06.16 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했으므로, 확약을 제외한 일반적인 계산에서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

백현종의 임대차계약일자는 2021.05.12, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2021.05.21입니다. 보증금은 283,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 있고, 배당요구도 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 완전히 달라진다

테라든의 전용 29.94㎡ 인근 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2026.06, 247,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 247,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 261,000,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -10.2%입니다.

확약 조건이 유효하다면 실질취득은 현재 최저가와 같은 179,200,000원이고, 최근 12개월 평균 247,000,000원의 72.6%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 275,000,000원보다 낮아졌고 추세가 -10.2%이므로, 과거 평균 261,000,000원만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.

반대로 확약 조건이 이행되지 않는다면 현재 회차의 룰상 인수액 107,108,800원이 되살아납니다. 이 경우 낙찰대금 179,200,000원에 이를 더한 금액은 286,308,800원으로, 최신 거래 247,000,000원보다 높아집니다. 즉 이 사건에서 “최저가가 싸다”는 결론은 확약이 실제로 유효하다는 전제 아래에서만 성립합니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 유효 시와 룰상 금액을 분리

룰상 금액은 일반적인 대항력 인수 계산입니다. 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 적용되므로, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

현재 회차의 일반 배당 계산에서는 임차인 보증금 중 107,108,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 매수인에 대한 그 잔액 청구는 실질적으로 0원으로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경인중학교 북서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건 내 제3층 제303호. 사용승인일은 2021-02-10이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 규모. 도시형생활주택(단지형다세대주택) 15세대이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 소로각지이며 공시지가는 3,903,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 포함돼 있습니다.
• 환금성. 실거래 표본은 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래는 247,000,000원이며 과거 275,000,000원 대비 최근 추세가 -10.2%여서 거래량과 가격 추세를 함께 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 백현종과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 말소 이행 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 임차권등기 말소 조건의 유효한 이행을 전제로 합니다.
• 대항력 착각 금지. 백현종은 2021.05.21 전입·점유·확정일자로 말소기준 2022.09.15보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확약이 없으면 일반적인 인수 위험이 존재합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 백현종 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급되므로 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 261,000,000원보다 최신 2026.06 거래와 최근 12개월 평균인 247,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 추세가 -10.2%이므로 최저가 179,200,000원이 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.06.04 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 원문과 매각 후 처리관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용·임차인 배당을 기준으로 한 예상치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.

맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다

표면만 보면 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 179,200,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 최근 12개월 실거래 247,000,000원과 비교하면 최저가는 72.6%라 가격 차이가 분명합니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다.

백현종은 보증금 283,000,000원의 대항력 임차인이고, 일반 계산대로라면 현재 회차에서 107,108,800원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러면 낙찰대금이 내려갔다는 사실 자체는 큰 의미가 없어집니다. 다만 이 사건에는 백현종과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 유효하면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 179,200,000원으로 정리됩니다.

따라서 결론은 명확합니다. 확약 유효·말소 이행이 확인되면 가격 메리트가 생기지만, 확인되지 않으면 최근 시세보다 비싼 인수형 물건으로 바뀝니다. 여기에 최근 가격 추세 -10.2%, 15세대 규모와 적은 거래 표본까지 감안하면 권리 확인 없이 할인율만 보고 들어갈 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 “179,200,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “107,108,800원을 정말 떠안지 않는 것이 확정돼 있느냐”입니다.