인천지방법원 2025타경510209. 만수주공아파트 806동 14층 1412호, 전용 44.94㎡ 아파트입니다. 등기 이력은 오래되고 항목도 많지만, 현재 경매의 권리순위를 판단할 때는 이미 말소된 역사적 권리와 현재 남아 있는 권리를 구분해야 합니다. 1996년 한국주택은행 근저당권은 2001.09.08. 말소됐고, 한미은행·국민은행·중소기업은행 근저당권도 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 이 권리들은 현재 경매의 말소기준권리나 배당권자가 아닙니다.
현재 살아 있는 담보권은 2023.03.02. 설정된 한화생명보험 근저당권이며, 이 권리를 기초로 2025.06.23. 임의경매가 개시됐습니다. 2025.03.05. 케이엠파이낸셜서비스대부 가압류는 2026.05.07. 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기부만 기준으로 보면 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 제806동 제14층 제1412호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.94㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 14층 |
| 단지 | 주공8단지 · 1,440세대 · 1989.10.07. 준공 |
| 소유자 | 이채은 (2016.02.25. 재산분할로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 132,755,011원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리를 걷어내면 기준은 2023년
한화생명보험 근저당권의 채권최고액은 154,800,000원이고, 경매 신청 청구액은 132,755,011원입니다. 이 근저당권 뒤에 현재 존속하는 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다. 과거 설정됐던 한미은행·국민은행·중소기업은행·최평호·더블유캐피탈대부·굿모닝자산관리대부· 넥스젠파이낸스대부·나재주·나눔파트너스대부의 권리에는 각 말소등기가 존재하므로 이번 매각대금의 배당권자로 다시 포함해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 평균의 87.5%
주공8단지 동일 면적 44.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 119,500,000원~155,000,000원, 평균은 141,541,666원입니다. 현재 최저매각가 123,900,000원은 실거래 평균의 87.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 44.94㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 44.94㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 44.94㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 44.94㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 44.94㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 44.94㎡ | 4 | 119,500,000원 |
| 2026.02 | 44.94㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 44.94㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 44.94㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2026.01 | 44.94㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2025.12 | 44.94㎡ | 15 | 143,000,000원 |
| 2025.11 | 44.94㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 평균 | 44.94㎡ | 12건 | 141,541,666원 |
대상 물건과 같은 14층 거래는 2026.05. 148,000,000원입니다. 현재 최저가는 실거래 평균과 같은 층 거래보다 낮지만, 최근 최저 거래 119,500,000원보다는 높습니다. 따라서 평균 대비 할인은 존재하되 단지 내 최저가 수준의 절대적 저가라고 보기는 어렵습니다. 내부 상태·수리비·점유 상태를 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정 · 현재 유효 권리 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,534,600원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험 주식회사 | 154,800,000원 청구 132,755,011원 | 121,365,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
1996년 한국주택은행, 2001년 한미은행, 2002년 국민은행, 2013년 중소기업은행을 포함한 과거 근저당권들은 현재 경매 전에 말소됐으므로 예상배당표에서 제외했습니다. 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 한화생명보험에 배당되며 신청채권 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 123,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 86,730,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 60,710,999원 | 0원 |
등기상 인수금은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 응찰 판단은 유찰 가능성만 기대하기보다 최근 거래가, 내부 상태, 수리비와 점유 상황을 함께 반영해야 합니다. 특히 현재 최저가는 실거래 평균보다 낮지만 최근 실거래 최저보다 높으므로, 물건 상태에 따라 할인 폭의 의미가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 단지 자료 기준)
- 위치. 장수초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 학교 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 14층이며, 승강기·도시가스·난방·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 주공8단지 1,440세대, 1989.10.07. 준공 단지로 동일 면적 거래 표본은 최근 12건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2), 과밀억제권역 및 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1996년 한국주택은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 기준권리는 2023.03.02. 한화생명보험 근저당권입니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 점유권원과 실제 인도 가능성을 확인하세요.
- 같은 층 실거래 비교. 동일 면적 14층 거래 148,000,000원을 참고하되 내부 수리 상태와 거래 시점 차이를 반영하세요.
- 노후도·수리비. 1989.10.07. 준공 단지이므로 창호·배관·난방·내부 마감 상태를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 당해세, 최우선변제와 실제 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
- 매각 진행 상태 확인. 매각기일은 2026.06.30.이므로 법원 사건기록에서 매각 결과와 후속 기일을 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리됐지만, 점유 확인 전까지 완결된 안전형은 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 교정 포인트는 오래된 등기 이력을 그대로 배당표에 쌓지 않는 것입니다. 한국주택은행·한미은행·국민은행·중소기업은행을 비롯한 과거 담보권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023년 한화생명보험 근저당권입니다. 이에 따라 등기부상 매수인 인수금은 0원이고, 실질취득은 현재 최저가인 123,900,000원입니다.
가격은 동일 면적 실거래 평균의 87.5%로 검토 가치가 있습니다. 다만 임대관계가 미상인 상태이므로, 이를 곧바로 “임차인도 없고 명도도 쉬운 물건”으로 확장해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 평균 이하, 최종 변수는 점유와 내부 상태. 이 세 문장을 분리해 판단하는 것이 이 물건의 정확한 결론입니다.
