서울남부지방법원 2025타경12864. 금천구 독산동 글로리움 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 273,000,000원에서 1회 유찰되어 218,400,000원으로 내려왔다는 사실보다, 선순위 임차권의 처리 조건을 먼저 봐야 합니다. 허남영의 임대차계약일은 2021.11.09, 확정일자는 2021.11.16, 전입·점유개시는 2021.12.10이며 보증금은 269,000,000원입니다. 이후 2023.07.21 주택임차권등기가 이뤄졌고, 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 선순위입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 218,400,000원에서 집행비용 3,857,600원을 제외하고 임차인에게 214,542,400원이 배당되어, 남는 54,457,600원을 매수인이 인수하게 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지상5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.23 매매 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 218,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.19 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 조건부로 끊는다
권리분석의 순서는 명확합니다. 허남영은 2021.12.10 전입·점유를 시작했고 2021.11.16 확정일자를 갖췄습니다. 2023.07.21에는 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류이므로, 원칙상 허남영의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
그 뒤 2025.10.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.04 금천구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서 특별히 봐야 할 것은 후순위 권리가 아니라 선순위 임차권에 붙은 매각조건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허남영 | 건물 전부 · 주거 | 2021.12.10 / 2021.11.16 | 269,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 허남영 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 함께 언급되지만, 이를 별도의 임차인이나 별도의 보증금 269,000,000원으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 하나의 임차보증금 반환채권에 관한 승계 관계로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 273,000,000원에서 1회 유찰된 218,400,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 없어, 최저가가 시장가격 대비 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 특히 선순위 임차권이 존재하는 사건인 만큼 유찰률 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
조건부 매각이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 269,000,000원 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 본건은 그 구조를 잔액 포기·임차권 말소 조건이 끊어주는 사건입니다. 따라서 입찰자는 218,400,000원이라는 표면 최저가와 별개로, 그 조건이 매각허가·잔금납부 이후 실제 임차권 말소까지 이어지는지를 원본 문서에서 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 |
| 1. 임차인 허남영 보증금 | 269,000,000원 | 214,542,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 허남영 보증금의 부족분은 54,457,600원입니다. 다만 본건은 그 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정심초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트단지 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2021.09.04입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 장방형이며 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 허남영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 선순위 임차권은 조건을 제외하면 매수인 인수 대상입니다. 잔금납부 이후 임차권등기 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 허남영이 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재됩니다. 269,000,000원을 별도로 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격은 별도 검증. 1회 유찰된 최저가 218,400,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 동일·유사 도시형생활주택 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 2023.09.19 가압류 이후의 강제경매개시결정과 2026.03.04 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 보증금 269,000,000원의 허남영이 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자와 주택임차권등기를 갖고 있고, 현재 최저가 218,400,000원에서는 배당 부족분이 54,457,600원 발생합니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 유찰될수록 인수액이 늘어 가격이 내려가도 총 부담은 쉽게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건의 결론은 매각물건명세서의 조건 한 줄이 바꿉니다. 허남영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 가격은 실거래 비교 근거 없이 최저가만으로 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “조건부 인수 0원이 실제로 끝까지 유지되는가”입니다.
