인천지방법원 2025타경510212. 인천 중구 운서동 아이비시월드게이트 11층 1143호, 업무시설인 오피스텔입니다. 외형만 보면 감정가 3,500만원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 1,200만5천원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 최병숙은 2018년 9월 14일 전입·점유를 시작했고 2018년 9월 20일 확정일자를 받아, 2020년 6월 10일 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 회차에서는 매각대금 12,005,000원에서 집행비용 616,090원을 제외한 11,388,910원이 임차보증금에 배당되고, 미변제액 31,611,090원이 인수됩니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 43,616,090원입니다. 즉 감정가의 34.3%라는 최저가 비율은 실질적인 취득비용을 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2850 아이비시월드게이트 11층 1143호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 제11층 제1143호 35.790㎡ |
| 소유자 | 조상연 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 12,005,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 중 11층 · 사용승인 2002.12.16. |
| 토지 관계 | 대지권 미등기 · 건물만 평가 · 인천국제공항공사 소유 토지를 임대 사용하며 토지사용료 별도 부담 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2020.06.10. 설정된 주식회사티플레인대부 근저당권 13,000,000원입니다. 이후 한국투자저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최병숙의 전입·점유는 2018.09.14., 확정일자는 2018.09.20.로 말소기준보다 먼저입니다. 2024.08.09. 임차권등기 자체는 후순위이지만, 그 등기에 기재된 임대차의 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최병숙 | 제11층 제1143호 35.790㎡ · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2018.09.14. 확정 2018.09.20. 배당요구 2024.08.09. | 43,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
③ 가격 착시 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 총비용은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차의 낙찰가가 12,005,000원일 때 실질취득은 43,616,090원입니다. 한 번 더 유찰돼 낙찰가가 8,403,500원으로 내려가면 인수액은 35,147,763원으로 늘어 실질취득은 43,551,263원입니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 5,882,450원에 인수 37,623,434원이 붙어 43,505,884원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 12,005,000원 | 31,611,090원 | 43,616,090원 |
| 4회 유찰 시 | 8,403,500원 | 35,147,763원 | 43,551,263원 |
| 5회 유찰 시 | 5,882,450원 | 37,623,434원 | 43,505,884원 |
보이는 최저가는 1,200만원 → 840만원 → 588만원으로 떨어지지만, 줄어든 낙찰가만큼 미배당 임차보증금이 커집니다. 따라서 이 물건은 유찰을 가격할인으로 해석하면 안 됩니다. 실질취득은 세 시나리오 모두 약 4,350만~4,360만원 수준으로, 보증금 43,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,090원 |
| 1. 임차인 최병숙 보증금 | 43,000,000원 | 11,388,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 25,826,402원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 최병숙 | 43,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 31,611,090원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·토지사용료 — 권리분석만큼 중요한 구조적 부담
이 물건은 대지권이 미등기돼 있고, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다. 건물 부지는 인천국제공항공사 소유이며, 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대해 사용하는 구조입니다. 따라서 구분건물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 중 11층입니다.
- 주변환경. 인천국제공항공사 남측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·호텔 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 약 20m, 남동측 약 10m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·지구단위계획구역·경제자유구역·제3종 구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 가격 신호. 이미 3회 유찰됐고, 낙찰가 하락에도 대항력 임차보증금 인수 때문에 실질취득비용은 크게 낮아지지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 12,005,000원에 낙찰돼도 인수 31,611,090원을 더한 43,616,090원이 실질취득입니다.
- 임대차 진정성 확인. 최병숙은 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입·점유 경위를 직접 대조해야 합니다.
- 배당요구·인수 범위 확인. 보증금 43,000,000원은 배당요구돼 있으나 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 남습니다.
- 대지권 미등기 확인. 건물만 평가된 물건이며 토지는 인천국제공항공사 소유입니다. 토지사용계약의 승계조건과 사용료를 반드시 확인해야 합니다.
- 주소 불일치 확인. 운서동 2850·2850-3 및 도로명주소 검색 결과 차이가 지적돼 있으므로 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·토지사용계약과 실제 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,200만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 3,500만원짜리 오피스텔이 1,200만5천원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 43,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차의 미배당 31,611,090원을 낙찰자가 떠안습니다. 결과적으로 실질취득은 43,616,090원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득 43,551,263원, 5회 유찰 시 43,505,884원으로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가합니다. 여기에 대지권 미등기·건물만 평가·토지사용료 별도라는 조건이 더해집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 토지사용 구조입니다. 현재 자료 기준으로는 가격·권리 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
