인천지방법원 2025타경510212. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 최병숙은 2018.09.14. 전입·점유를 시작했고 2018.09.20. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주식회사티플레인대부 근저당은 2020.06.10. 설정됐으므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가를 8,404,000원으로만 보는 것은 잘못입니다. 예상 배당상 임차인에게 돌아가는 금액은 7,852,728원이고, 보증금 중 35,147,272원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 8,404,000원 + 35,147,272원 = 43,551,272원이 현 회차의 실질취득 부담입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 임차인 배당도 줄고 인수액이 커지므로, 총부담은 43,000,000원의 보증금 수준 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2850 아이비시월드게이트 11층 1143호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 12층 건물 내 11층 |
| 임차권 범위 | 제11층 제1143호 35.790㎡ |
| 소유자 | 조상연 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 8,404,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병숙 / 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2020.06.10. 주식회사티플레인대부 근저당권 · 채권최고액 13,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 최병숙의 전입·점유는 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 정리돼 있습니다. 을구 2번 임차권등기 자체가 매각으로 소멸 처리되더라도, 매각물건명세서에 따라 보증금 미배당 잔액에 대한 매수인 부담은 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·인수 모두 확인
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병숙 주거 · 임차권등기 | 2018.09.14 | 2018.09.20 | 43,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 35,147,272원 |
배당요구일은 2024.08.09.이며, 임차권등기·문건접수·매각물건명세서에서 동일한 임차관계가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금도 43,000,000원 한 건만 계산해야 합니다.
③ 최저가가 더 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는 이유
| 시나리오 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 8,404,000원 | 7,852,728원 | 35,147,272원 | 43,551,272원 |
| 5회 유찰 시 | 5,882,800원 | 5,376,910원 | 37,623,090원 | 43,505,890원 |
| 6회 유찰 시 | 4,117,959원 | 3,643,836원 | 39,356,164원 | 43,474,123원 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 최저가는 8,404,000원에서 5,882,800원, 4,117,959원으로 내려가지만 임차보증금 미배당액이 35,147,272원에서 37,623,090원, 39,356,164원으로 커집니다. 그래서 실질취득 부담은 각 시나리오에서 43,551,272원 → 43,505,890원 → 43,474,123원으로 거의 움직이지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,272원 |
| 1. 임차인 최병숙 보증금 · 우선변제 | 43,000,000원 | 7,852,728원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 25,826,402원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최병숙 | 43,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 551,272원을 제외한 7,852,728원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 그 뒤의 근저당·가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 임차보증금 부족분 35,147,272원은 매수인이 인수합니다.
⑤ 대지권·토지사용 구조 — 두 번째 핵심 리스크
- 대지권. 본건은 대지권 미등기이고, 감정 역시 대지권을 수반하지 않은 구분건물만의 평가입니다.
- 토지 소유. 건물 부지는 인천국제공항공사 소유입니다.
- 토지사용료. 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대해 사용하는 구조이며, 구분건물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불해야 합니다.
- 이용상태. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2002.12.16. 사용승인된 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 내 11층 1143호입니다.
- 입지. 인천국제공항공사 남측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·호텔 등이 소재하며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·경제자유구역·제3종 소음대책지역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 주소 확인. 전입세대열람 및 상가건물임대차현황서 검색에서는 운서동 2850-3 및 공항로424번길 50이 나타나고, 운서동 2850은 공항로424번길 47의 인천국제공항정부합동청사로 검색되는 차이가 있어 입찰 전 주소 대응관계를 원문으로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 8,404,000원이 아니라 인수액을 합친 43,551,272원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득 부담은 43,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 임대차 원본 확인. 최병숙은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약서, 임차권등기명령, 집행권원, 배당요구서의 관계를 서로 대조해야 합니다.
- 대지권·토지사용계약 확인. 인천국제공항공사와의 토지사용계약 원문, 토지사용료와 미납액, 소유자 변경 시 승계 조건을 확인해야 합니다.
- 주소 대응 확인. 운서동 2850·2850-3 및 도로명주소 검색 결과가 달라 전입세대열람, 현황조사, 등기부, 건축물 현황을 동일 호실 기준으로 재대조해야 합니다.
- 후순위 소멸 재확인. 근저당 13,000,000원, 가압류 25,826,402원 등은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “840만원 낙찰”이 아니라 “4,300만원대 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 35,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가 8,404,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 그림은 완전히 달라집니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 최병숙의 임차보증금 43,000,000원이 있고, 현재 회차 배당 후에도 35,147,272원이 남습니다. 따라서 현 회차 실질취득 부담은 43,551,272원입니다.
추가 유찰도 이 구조를 크게 바꾸지 않습니다. 5회 유찰 시 실질취득은 43,505,890원, 6회 유찰 시 43,474,123원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 더구나 본건은 대지권을 수반하지 않은 건물만의 평가이며 인천국제공항공사 토지를 임차해 별도 토지사용료를 부담하는 구조입니다. 이 사건의 판단 기준은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 임차보증금 인수와 토지사용 구조까지 합친 전체 부담입니다.
