서울남부지방법원 2025타경12869. 개봉동 원창아트빌 3층 304호, 감정평가상 공동주택인 다세대주택입니다. 현 소유자 오민서는 2020.04.10. 거래가액 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리구조는 겉보기와 달리 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2024.12.17. 남부천세무서장의 압류인데, 그보다 앞서 2024.04.25. 보증금 240,450,000원의 김용 주택임차권등기가 존재합니다. 원칙만 보면 매수인 인수형이지만, 이번 매각에는 중요한 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
매각물건명세서 비고에 임차인 김용 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 김용 보증금에서 발생하는 룰상 미배당 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 그러나 이 조건은 김용의 임차권에 관한 것이며, 별도로 조사된 김병수의 권리까지 없애 주는 내용은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉로10길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제304호 · 사용승인일 2019.05.03 |
| 소유자 | 오민서 · 2020.04.10. 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 125,440,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 청구금액 | 240,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2024.12.17. 압류입니다. 김용의 주택임차권은 2024.04.25. 등기돼 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 김용은 2020.04.14. 주민등록, 2020.03.06. 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 240,450,000원입니다. 현재 회차 125,440,000원 매각을 가정하면 집행비용 후 122,883,840원을 배당받고, 데이터상 117,566,160원이 미배당으로 남습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.14 | 240,450,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계인 실질 인수 0원* |
| 김병수 | 미상 | 2024.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
* 김용 관련 “0원”은 매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 전제로 한 실질 인수액입니다. 김병수의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 금액으로 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 245,000,000원, 현재 최저매각가는 125,440,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 동일 면적의 최신 실거래 금액 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높다는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가하지 않습니다.
원창아트빌은 총 15세대이며 2019.05.03. 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 이 물건은 현재 3회 유찰 상태입니다. 가격 자체보다 먼저 김병수의 임차관계와 민간임대주택 관련 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 임차인 김용 보증금(우선변제) | 240,450,000원 | 122,883,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김용 보증금 미배당액은 117,566,160원이지만, 포기·말소 조건이 적용돼 김용 부분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 김병수의 미상 보증금은 위 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 등기상 추가 확인 — 민간임대주택 등기
갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기는 말소기준일보다 앞선 등기이므로, 경매 매각 뒤 등기 처리와 임대사업 관련 의무가 어떻게 정리되는지는 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개봉초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2019.05.03이며, 승강기·도시가스·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김병수 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 포기·말소 조건 재확인. 김용 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기의 매각 후 처리와 임대사업 관련 의무의 존속 여부를 원본으로 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 125,440,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 감정가의 51.2%지만 원창아트빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 할인율 자체보다 권리 해소 여부를 먼저 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김용의 보증금 240,450,000원입니다. 현재 최저가 125,440,000원보다 훨씬 크기 때문에 포기 조건이 없었다면 전형적인 대항력 임차인 인수형으로, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조였습니다. 그러나 이번 매각에는 김용 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 이 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 김병수는 2024.08.20. 전입해 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 사람까지 포기 조건의 적용을 받는다는 근거도 없습니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 실거래 금액 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트도 객관적으로 확인하기 어렵습니다. 결론은 “김용 인수는 조건부 해소, 김병수는 미상, 가격은 검증 전”입니다. 할인율보다 미확정 임차관계를 먼저 끝내야 하는 물건입니다.
