인천지방법원 2025타경510227. 부평역 인근 상업지역에 있는 더베리타스 13층 1302호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 최저가가 크게 내려간 사실보다 대항력 임차권과 말소동의 확약의 효력을 먼저 봐야 합니다. 도영진은 2019년 12월 17일 확정일자를 받고 2020년 1월 3일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2021년 3월 12일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 286,000,000원입니다.
현재 최저가 143,080,000원을 기준으로 집행비용 2,803,120원을 제외하면 도영진에게 140,276,880원이 배당되고, 부족분은 145,723,120원입니다. 확약이 없었다면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 인수액을 합한 288,803,120원으로, 낙찰가가 낮아져도 보증금 수준으로 총액이 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-72 더베리타스 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경원대로1344번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 건물 중 13층 |
| 임차권 범위 | 제13층 제1302호 60.922㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.01.03. 거래가 286,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 143,080,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2017년 신한은행 근저당권은 2020년 1월 3일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 경매의 말소기준은 2021년 3월 12일 남인천세무서의 국세 압류입니다. 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 순위지만, 도영진은 임차권등기일이 아니라 2020년 1월 3일의 전입·점유를 기준으로 대항력을 취득한 선순위 임차인입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 지위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도영진 등기 임차권자 | 2020.01.03 | 2019.12.17 | 286,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 실질 0원* 확약 없을 때 145,723,120원 |
| LIFEIHONG 현황조사 전입자 | 2024.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
| DIAO FUYU 현황조사 전입자 | 2025.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
후순위 전입자 2명은 말소기준일 이후 전입하여 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니지만, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 현장 점유자와 실제 사용관계를 대조해야 합니다. 도영진과 달리 이 2명에게는 말소동의 확약이 적용된다고 볼 근거가 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
등기 거래가액은 2017년 11월 21일 256,000,000원, 2020년 1월 3일 286,000,000원입니다. 감정가는 292,000,000원이며, 확약을 반영한 실질취득은 143,080,000원입니다.
| 구분 | 일자 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 등기 거래가 | 2017.11.21 | 256,000,000원 | 김정훈 취득가 |
| 등기 거래가 | 2020.01.03 | 286,000,000원 | 박연숙 취득가 |
| 감정가 | - | 292,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 실질취득 | 2026.06.30 | 143,080,000원 | 확약 반영·부대비용 제외 |
다만 2017년과 2020년의 거래가는 현재 시세가 아니라 과거 취득가입니다. 최저가가 과거 거래가와 감정가보다 낮다는 사실만으로 현재 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 확약이 이행되지 않는 경우 실질 부담은 288,803,120원으로 상승하므로, 가격 판단의 출발점은 확약서 원문과 적용 조건 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,803,120원 |
| 1. 임차인 도영진 보증금 | 286,000,000원 | 140,276,880원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 170,400,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 3,142,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에 따르면 도영진의 미배당 보증금은 145,723,120원입니다. 다만 신한은행 근저당은 등기상 2020.01.03. 해지로 말소되었고, 국세 압류 3건이 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 도영진 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부원중학교 남동측 인근이며, 부평역과 대로변을 중심으로 형성된 상업지역입니다. 배후에는 대단지 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니므로 주거형 아파트의 거래·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 13층 1302호이며, 위생·급배수·난방·승강기· 화재경보 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 업무시설·공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 환금성. 부평역 인근 입지는 장점이지만 현재까지 2회 유찰된 오피스텔입니다. 최저가 할인율과 별개로 실제 매매·임대 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 도영진 임차권등기, 보증금 286,000,000원, 말소 대상 범위와 말소동의의 조건·절차가 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 확약 미이행 시 상한 재계산. 현재 회차 룰상 인수액은 145,723,120원이며 총 부담은 288,803,120원입니다. 확약이 확인되지 않으면 최저가만 기준으로 응찰하면 안 됩니다.
- 후순위 전입자 확인. LIFEIHONG과 DIAO FUYU의 실제 점유 여부, 사용 부분, 보증금, 퇴거 일정과 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류의 체납액과 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 시세 확인. 2017년 256,000,000원과 2020년 286,000,000원은 과거 거래가입니다. 현재 매매가·임대가와 공실 가능성을 별도로 조사하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.06.30로 기재되어 있으므로 낙찰 여부, 변경·연기 여부와 후속 절차를 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 체납관리비와 점유자 인도 비용은 실질취득비에 추가될 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 완결성이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 본래는 대항력 있는 도영진의 보증금 부족분을 인수하는 구조입니다. 확약이 없으면 현재 회차의 총 부담은 288,803,120원으로 올라가며, 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 낮은 최저가 자체는 매력이 아닙니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 도영진의 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다. 이 전제가 원문과 후속 말소 절차로 확인된다면 실질취득은 143,080,000원입니다. 그럼에도 후순위 전입자 2명, 국세 압류 3건, 오피스텔의 현재 시세와 2회 유찰 이력은 남습니다. 결론은 주된 인수는 확약으로 해소되지만, 확인할 조건이 많은 조건부 물건입니다.
* 말소동의 확약서가 대상 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소 절차가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 룰상 인수액은 145,723,120원입니다.
