서울남부지방법원 2025타경12889. 강서구 내발산동 ‘제이앤하우스’ 2층 202호, 전용 27.07㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 2020년 설정된 수협은행 근저당은 2021.12.07 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.03.13 국의 압류입니다. 이후 임차권등기·주택도시보증공사 가압류·추가 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 김민주의 임차권등기가 2023.08.08에 들어왔다는 사실만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 김민주의 실제 전입·점유개시일은 2021.12.07, 확정일자는 2021.10.05로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 김민주는 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 보증금 전액을 받지 못해 원래라면 잔액 인수가 발생하지만, 이번 사건은 바로 그 잔액 반환청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제2층 제202호 · 강서로47다길 10-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 27.07㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2020.11.19 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.08 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘임차권등기일’보다 먼저 생긴 대항력
말소기준은 2023.03.13 국의 압류입니다. 주택임차권은 2023.08.08 등기되어 형식상 말소기준 이후지만, 김민주의 전입·점유는 2021.12.07부터라 대항력 판단은 그보다 앞섭니다. 보증금은 298,000,000원, 확정일자는 2021.10.05이고, 배당요구도 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 대상은 김민주뿐
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 건물 전부 · 2021.12.07 확정일자 2021.10.05 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 미배당 반환청구 포기·임차권 말소 조건 |
| 정미경 | 미상 · 2024.05.27 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.03.13 이후 전입 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
실제 임차인은 김민주·정미경 2명입니다. 주택도시보증공사는 김민주의 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 김민주의 298,000,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 비교
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 통상 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건 역시 확약이 없다면 현재 회차에서 김민주에게 배당되지 않는 118,322,560원이 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이번 매각은 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권 말소를 조건으로 하기 때문에, 김민주에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 183,040,000원입니다. 거래 비교값은 298,000,000원으로, 실질취득가는 그 61.4% 수준입니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 183,040,000원 | 118,322,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 146,432,000원 | 154,418,048원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 117,145,600원 | 183,294,438원 | 0원* |
* 김민주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각 조건이 이행되는 경우.
④ 실거래 비교 — 거래값은 298,000,000원, 표본 시점은 확인 필요
제이앤하우스 전용 27.07㎡의 확인된 거래는 3건이며, 모두 298,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2022.07의 298,000,000원입니다. 현재 실질취득 183,040,000원은 이 비교값의 61.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 27.07㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2022.05 | 27.07㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.11 | 27.07㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 평균 | 27.07㎡ | 3건 | 298,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 김민주 보증금 · 우선변제 | 298,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김민주 보증금 미배당액은 118,322,560원이지만, 이번 매각 조건상 김민주와 주택임차권 승계인이 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형다세대입니다. 제이앤하우스는 총 9세대이며 사용승인일은 2020.11.19입니다.
- 입지. 명덕여자중학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 비교적 원거리에 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 5m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 김민주 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 재확인해야 합니다.
- 정미경 점유관계 확인. 전입일은 2024.05.27로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 점유범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약 조건이 유효하다는 전제에서 현재 실질취득은 183,040,000원이며, 거래 비교값 298,000,000원의 61.4%입니다.
- 거래 표본의 시점 확인. 확인된 3건은 2021.11, 2022.05, 2022.07 거래입니다. 2026년 현재 가격 판단에는 현 시점의 매수수요와 거래 가능성을 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대이고 동일 물건군 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 가격 할인만큼 실제 매도 가능성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번 매각은 확약으로 구조가 달라졌다”
김민주는 전입 2021.12.07, 확정일자 2021.10.05, 보증금 298,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 183,040,000원으로 배당하면 보증금 전액을 받을 수 없어 통상적인 사건이라면 미배당 인수가 핵심 위험이 됩니다. 하지만 이 사건은 김민주와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그래서 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득은 183,040,000원입니다.
가격만 보면 거래 비교값 298,000,000원의 61.4%로 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 표본의 최신 시점이 2022.07이고, 총 9세대의 소규모 다세대이며, 확약 적용 밖의 정미경은 보증금이 미상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 해소됐지만 현황과 환금성 확인이 남은 B급 물건”입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 김민주 미배당액이 실제 매수인에게 승계되지 않는 매각조건을 끝까지 확인하는 것입니다.
