서울남부지방법원 2025타경12893. 영등포역 북측 인근 다솔메트로시티 6층 602호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김연희이고, 2021.07.28 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”는 숫자보다 박완호의 선순위 대항력과 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 어떻게 해석하느냐가 핵심입니다.
박완호의 임대차계약일은 2021.06.23, 전입 및 점유개시는 2021.07.28, 확정일자는 2021.06.23입니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.09.05이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 현재 회차 계산상 그 금액은 115,994,560원입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 특약이 붙습니다. 매각물건명세서는 박완호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 박완호에게서 발생하는 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 승계인으로 표시되어 있으므로 보증금 343,000,000원을 이중으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박완호 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 중 · 지하1층 지상13층 중 6층 |
| 소유자 | 김연희 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 231,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2020.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인
등기상 말소기준은 2023.09.05 국의 압류입니다. 이후 2023.09.21 등기된 박완호의 주택임차권과 2025.10.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 순위만 보면 말소기준 뒤이지만, 박완호의 실제 전입·점유개시는 2021.07.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 뒤라고 해서 대항력이 사라지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박완호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 343,000,000원 | 전입 2021.07.28 확정 2021.06.23 | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
박완호는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 박완호와 별개의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
③ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 ‘원칙상 인수액’은 늘어난다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 확약을 제외한 원칙 계산상 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인에게 넘어오는 미배당 보증금은 커집니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 데이터상 원칙 인수액은 아래와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 원칙상 인수액 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 231,040,000원 | 64% | 115,994,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 184,832,000원 | 51.2% | 161,555,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 147,865,600원 | 40.96% | 198,004,518원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 231,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,560원 |
| 1. 임차인 박완호 보증금 | 343,000,000원 | 227,005,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 343,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 박완호 보증금의 부족분은 115,994,560원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 원칙상 인수 계산액이며, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인에게 실질 승계되는 금액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 영등포역 북측 인근으로, 주위는 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 영등포역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상13층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2020.10.19입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다. 토지면적은 182.1㎡, 서측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 실제 본 오피스텔 거래에 대한 적용 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박완호와 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 기준 착각 금지. 임차권등기일 2023.09.21만 보면 말소기준 뒤지만, 전입·점유개시가 2021.07.28이므로 대항력은 선순위입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 박완호 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가 대비 64%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장 및 집행기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘유찰률’이 아니라 확약이다
표면만 보면 감정가 361,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 231,040,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 박완호는 2021.07.28 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이고 보증금은 343,000,000원입니다. 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서도 115,994,560원의 보증금 부족분이 발생합니다.
이 위험을 해소하는 장치가 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 유효하고 실제 이행된다면 박완호 관련 실질 인수는 0원이 되고, 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 231,040,000원 수준으로 정리됩니다. 반대로 조건이 흔들리면 권리구조가 즉시 고액 인수형으로 돌아갑니다.
따라서 이 사건은 “64%까지 내려온 오피스텔”이 아니라 “3.43억 선순위 임차보증금이 있으나 확약으로 인수 위험을 제거하는 조건부 안전형”으로 보는 것이 정확합니다. 실거래 비교값이 없으므로 가격 평가는 유보하고, 확약의 효력과 말소 실행 여부를 확인한 뒤 가격을 따로 검증하는 순서가 맞습니다.
