인천지방법원 2025타경510240. 부평구 부개동 한성빌라 제2동 제1층 제102호, 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 최승의 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.14, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.07.13이고, 등기상 말소기준으로 선언된 국의 압류는 2023.07.05입니다. 따라서 최승은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
보증금은 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 74,900,000원에서 집행비용 1,748,200원을 먼저 빼고 임차인에게 73,151,800원이 배당되면, 룰상 남는 보증금은 66,848,200원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 대상으로 계산되어 낙찰가를 낮춰도 총 부담이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510240 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 120-445 한성빌라 2동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트조 지하1층 지상4층 · 제1층 제102호 |
| 임차 범위 | 1층 102호 40.24㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 말소기준은 2023.07.05 국의 압류입니다. 그러나 최승은 2021.07.13 주민등록과 점유를 시작해 그보다 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 이후 2023.07.13 주택도시보증공사의 가압류, 2023.08.24 최승의 주택임차권등기, 2025.06.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 최승의 선행 대항력 문제는 단순히 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 없어지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승 1층 102호 40.24㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2021.07.13 | 2021.06.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
최승은 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태입니다. 배당요구일은 2023.08.24입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 별도 등장하지만, 임차인 자료상 최승이 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 것은 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 최승 보증금 | 140,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 73,151,800원이 배당되고, 룰상 부족분 66,848,200원이 남습니다. 이 부족분은 확약이 없으면 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 주택도시보증공사 말소동의 확약이 유효·이행되는 경우 본 분석에서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 부평구 부개동 소재 부평여자중학교 동측 인근의 다세대주택 한성빌라 제2동 제1층 제102호로, 인근은 다세대주택과 아파트가 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 성숙된 주택지대에 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 세장형 토지로 인접 토지와 대체로 등고평탄하며, 동측 세로와 북측 소로에 양면 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층 지상4층 규모이며, 일반적인 상하수도설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 표시 확인. 출입구에는 “2동”, 외벽 벽면에는 “8동”으로 표기된 것으로 조사됐습니다. 현장 동·호수와 등기 대상이 일치하는지 입찰 전 직접 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 7번 최승 임차권을 대상으로 하는지, 조건·기한·말소 절차를 확인하세요.
- 확약 이행 가능성. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 방식이 실제로 확보되는지 확인해야 합니다.
- 명목 인수액을 기억. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 보증금은 66,848,200원입니다. 최저가 74,900,000원만으로 실질가격을 판단하지 마세요.
- 다른 점유자 확인. 확약은 최승 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 추가 임대차관계가 있다면 독립적으로 권리를 판단해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 제공된 실거래 자료가 없으므로 인근 동일·유사 다세대 실거래와 매물 호가를 직접 비교해야 합니다.
- 동 표시 현장 대조. 출입구 “2동”과 외벽 “8동” 표기가 혼재하므로 현장 위치·동·호수와 등기부 목적물을 반드시 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘확약서가 실제로 작동하느냐’
이 사건은 단순한 1회 유찰 다세대가 아닙니다. 최승의 전입·점유가 2021.07.13으로 말소기준 2023.07.05보다 앞서고, 보증금도 140,000,000원으로 현재 최저가 74,900,000원을 크게 웃돕니다. 확약을 빼고 보면 현재 회차 룰상 미배당은 66,848,200원이고, 최저가와 합친 명목 부담은 141,748,200원입니다.
반전은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 유효하고 최승의 주택임차권등기 말소까지 이행된다면 본 분석 규칙상 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “74,900,000원이 싸냐”가 아니라 “확약이 확실하게 적용되고 실제 말소까지 되는가”입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도의 현장·실거래 조사 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
