서울남부지방법원 2025타경12897. 서울 구로구 개봉동 마이빌3차 제5층 제502호 다세대주택입니다. 소유자는 유정민이며, 경매개시결정은 2025년10월28일 주택도시보증공사 신청으로 진행되었습니다.
이 사건은 말소기준권리 이후 권리만 보는 방식으로 판단하면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권은 2024년4월26일 등기되었지만 임대차계약·전입·확정일자 관계상 말소기준권리 이전 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12897 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제5층 제502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 / 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호 |
| 소유자 | 유정민 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 하준용 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
임차권등기명령 원인은 2024년4월24일이며, 전입일 2022년7월18일·확정일자 2022년5월3일입니다. 매각물건명세서 비고상 하준용 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 실제 성립하면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 밖 권리관계는 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.55㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 29.65㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 29.55㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 29.82㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 2건 | 172,500,000원 |
최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 120.6%입니다. 여기에 인수 예상액을 더한 실질취득비용은 약 238,712,000원으로 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 전체 평균 거래가 168,750,000원 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성
- 입지. 개봉초등학교 북서측 인근, 다세대·연립·아파트와 근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스와 지하철 1호선 개봉역 접근이 가능합니다.
- 환금성. 마이빌3차는 15세대 규모이며 최근 거래 편차가 140,000,000원~200,000,000원으로 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 제한사항이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 조건을 반드시 확인해야 합니다. 확약이 임차인 전체에 적용되는지 확인 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 대항력 임차인이 있는 경우 최저가 하락만 보고 접근하면 안 됩니다. 실질취득비용은 보증금 수준으로 계산해야 합니다.
- 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수 구조”
이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 80%까지 내려온 매물입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 구조 때문에 단순 할인 매수로 보기 어렵습니다. 확약이 완전히 작동하면 위험은 크게 줄지만, 그렇지 않다면 매수인은 보증금 부족분을 부담할 수 있습니다. 핵심 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용과 임차권 처리 가능성입니다.
