서울남부지방법원 2025타경12898. 서울 양천구 신월동 ‘행복한집’ 6층 601호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 225,704,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,450,000원입니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 2023년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 199,000,000원입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준인 2025.10.29. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 적혀 있습니다. 따라서 199,000,000원 임차권에서 현재 회차 기준으로 계산되는 미배당 57,372,300원은 룰상 산식에는 나타나지만, 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 월정로15길 23-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 31.29㎡ · 철근콘크리트구조 6층건 중 6층 |
| 사용승인 | 2017.09.11 |
| 소유자 | 김순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,704,000원 / 144,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 211,943,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 특별매각조건 | 제시외 건물 포함 · 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 교차
등기상 소유자는 김순자입니다. 과거 수협은행 신탁, 박선미 가등기, 주택도시보증공사 가압류 2건, 2021년·2022년 강제경매개시결정 등은 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 핵심은 2023.10.12. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권과 2025.10.29. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정입니다.
말소기준은 데이터상 2025.10.29. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.10.12. 주택임차권은 본래 매수인 인수 영역에 놓입니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2021.07.28., 주민등록일자 2021.09.13., 점유개시일자 2021.09.15., 확정일자 2021.07.28., 임차보증금 199,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정오 실제 임차인 | 2024.02.07 / 미상 | 미상 | 2025.12.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2021.09.13 / 2021.07.28 | 199,000,000원 | 2023.10.12 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사 행은 데이터상 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으며, 김정오 보증금에 대한 중복 신고로 명시돼 있으므로 두 행의 보증금을 별도로 합산해서는 안 됩니다.
③ 확약 효과 — 산식상 57,372,300원 → 실질 인수 0원*
현재 최저가 144,450,000원을 기준으로 제공된 배당 시뮬레이션을 적용하면 집행비용 2,822,300원을 먼저 공제한 뒤, 199,000,000원 임차보증금에 141,627,700원이 배당됩니다. 이 계산만 보면 미배당액은 57,372,300원이고, 원래는 매수인 인수액이 됩니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약의 적용 대상인 임차권에 한해서는 산식상 미배당 57,372,300원을 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
| 회차 | 매각가 | 산식상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 144,450,000원 | 57,372,300원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 115,560,000원 | 85,857,840원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 92,448,000원 | 108,616,064원 | 0원* |
* 확약서가 기재된 주택임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 밖의 김정오 임차관계가 별도 권리로 남는지는 원본 문서에서 확인해야 합니다.
④ 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 달라 직접 비교 주의
행복한집의 최근 12개월 실거래는 4건, 평균 249,250,000원이며 최신 거래는 2026.03. 250,000,000원입니다. 현재 최저가 144,450,000원은 이 평균의 58.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.09㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 41.76㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 44.09㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 44.09㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 249,250,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 144,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,822,300원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 199,000,000원 | 141,627,700원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 211,943,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 211,943,177원은 현재 회차에서 배당되지 않습니다. 임차보증금 미배당 57,372,300원은 산식상 매수인 인수로 계산되지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층건 중 6층 601호입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월IC 북동측 인근으로, 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,715,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 제시외 건물. 패널조 보일러실 등 약 2.2㎡가 있으며 특별매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 규모. 행복한집은 10세대로 조사돼 있으며 사용승인일은 2017.09.11입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 정확히 어느 권리인지 확인해야 합니다.
- 승계기관 확인. 등기 임차권자는 한국토지주택공사, 확약 비고의 주택임차권 승계인은 서울보증보험 주식회사로 나타납니다. 두 기관의 승계관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 김정오 보증금 확인. 실제 임차인 1명으로 분류되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 제출 문건에서 금액 및 권리관계를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 199,000,000원은 보증기관 대위·승계로 표시된 금액이므로 김정오와 별도 임차보증금으로 이중 계산하면 안 됩니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상은 31.29㎡, 실거래 표본은 41.76~44.09㎡입니다. 249,250,000원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 간주하지 마세요.
- 현재 회차 자금. 최저매각가는 144,450,000원이며 확약 적용 시 룰상 인수는 0원*으로 분석되지만, 김정오 관련 별도 위험이 해소됐다는 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 문건을 서로 대조한 뒤 입찰 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘확약의 적용범위’가 먼저다
이 물건은 감정가 225,704,000원에서 두 번 유찰돼 144,450,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 실거래 평균 249,250,000원보다 크게 낮아 보이지만, 거래 표본의 전용면적이 41.76~44.09㎡로 대상 31.29㎡와 다르기 때문에 단순 할인율만으로 입찰 매력을 판단하면 안 됩니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 199,000,000원 선순위 주택임차권은 원래 현재 회차에서 57,372,300원의 미배당 인수를 발생시키지만, 매각물건명세서의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약이 그대로 적용된다면 그 인수액은 실질 0원*입니다. 다만 김정오의 보증금·확정일자가 미상이고 승계기관 표기도 서로 달라, 확약 밖 위험까지 소멸했다고 확인하기 전에는 안전한 권리물건으로 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 “누가 어떤 임차권을 승계했고, 확약이 어디까지 소멸시키는가”입니다.
