72,520,000원
인천지방법원 2025타경510244. 부평구 갈산동 효성주택 에이동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 박일성은 2021.10.18. 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 근저당이 아니라 2023.06.29. 계양세무서장의 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞서 전입한 황희진입니다. 임대차계약일은 2021.09.13., 확정일자는 2021.09.14., 주민등록·점유개시는 2021.10.18.이고 보증금은 148,000,000원입니다. 2023.11.21.에는 제2층 제202호 44.04㎡ 전부에 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510244 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 82-1 효성주택 에이동 2층202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 평천로 352-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 임차권 범위 | 제2층 제202호 44.04㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권 | 주택도시보증공사 · 청구금액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.29. 국 압류입니다. 황희진의 전입·점유는 2021.10.18.로 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자도 2021.09.14.로 확인됩니다. 반면 안현주는 2024.07.17. 전입으로 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 안현주의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 명세서 보완 확인은 필요합니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 그 밖 점유자를 분리해서 본다
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황희진 | 2021.10.18. / 2021.09.14. | 148,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 유효 시 0원 |
| 안현주 | 2024.07.17. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 148,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 72,520,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 크게 내려왔지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 확약이 없다고 가정하면 선순위 임차보증금 때문에 낮은 최저가의 의미가 완전히 달라집니다.
현재 회차의 룰상 임차인 미배당은 77,185,360원입니다. 3회 유찰 시 최저가가 50,764,000원으로 내려가면 룰상 인수 부족분은 98,549,752원으로 늘고, 4회 유찰 시 최저가 35,534,800원에서는 113,504,826원까지 증가합니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총부담은 보증금 148,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 임차인 황희진 보증금 | 148,000,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 룰상 계산입니다. 황희진 보증금 미배당 77,185,360원이 원칙적 매수인 인수액으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 이 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 부평북초등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 25m 및 6m 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장에서 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 누구의 어떤 권리를 어떤 조건으로 말소하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 황희진 인수 여부 최종 대조. 대항력 있는 임차인이라 확약이 유효하지 않으면 현재 회차 룰상 77,185,360원 인수 위험이 발생합니다.
- 유찰가 착시 금지. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 확약이 없다면 룰상 미배당액은 98,549,752원·113,504,826원으로 오히려 증가합니다.
- 안현주 점유 확인. 전입 2024.07.17.로 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자는 미상이므로 현황과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 최저가 72,520,000원이 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 배당변수 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘확약의 효력’에 달려 있다
이 사건은 단순히 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰돼 72,520,000원까지 내려온 다세대가 아닙니다. 황희진은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 148,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 황희진 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 72,520,000원으로 정리됩니다. 그래서 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 확약서 원문과 효력 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 두 가지를 모두 확인하기 전에는 49%라는 숫자만으로 투자 메리트를 판단하면 안 됩니다.
