인천지방법원 2025타경510252. 인천 서구 연희동 대성아트빌 4층 403호, 전용 41.33㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권 보증금 87,000,000원입니다. 전입·점유개시일이 2019.05.02로 말소기준인 2021.03.12 압류보다 앞서고, 확정일자도 2019.04.11이므로 임차권 자체는 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현재 최저가 65,800,000원에서 집행비용 1,584,400원을 먼저 차감하면 임차권자에게 64,215,600원이 배당되는 계산이고, 일반 원칙상 미배당 보증금 22,784,400원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그러나 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 확약은 한국토지주택공사 명의 임차권에만 적용되며, 다른 점유자나 별도 임차관계까지 없애는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 737-9 대성아트빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.33㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.12.23. 소유권이전, 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,504,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인 | 2001.05.11 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 확약이 인수를 막는다
현재 권리관계의 말소기준은 2021.03.12 남인천세무서 압류입니다. 이후의 2022.06.03 압류, 2023.09.27 주택임차권등기, 2023.11.27 압류와 2025.06.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 주택임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 확약서가 없다면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
임차권·점유 관계
| 명의자 | 임차 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제403호 41.33㎡ 전부 | 2019.05.02 | 2019.04.11 | 87,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 인수 실질 0원* |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신고상 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 별도 점유 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 60.9%지만 동일 면적 실거래가 아니다
대성아트빌(B동)의 확인된 최근 실거래는 2건이며 모두 전용 48.62㎡, 3층 거래입니다. 대상은 전용 41.33㎡, 4층이므로 동일 면적 비교가 아닙니다. 참고 실거래 평균 108,000,000원에 대한 현재 최저가 비율은 60.9%지만, 이 수치를 곧바로 대상 호수의 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.62㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2025.04 | 48.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 평균 | 48.62㎡ | 2건 | 108,000,000원 |
감정가 94,000,000원과 확약 반영 실질취득 65,800,000원은 참고 실거래 최저 105,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 대상보다 면적이 크므로, 가격 우위는 확인되지만 할인 폭은 별도 보정이 필요한 상태입니다. 14세대 규모의 다세대주택이라는 점도 아파트 단지처럼 충분한 거래 표본을 기대하기 어렵게 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 87,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 기타 등기채권·신청채권자 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당 추정액은 22,784,400원입니다. 다만 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차권 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶중학교 북동측 인근이며 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물로, 2001.05.11 사용승인됐습니다. 대상은 최상층인 4층 403호입니다.
- 도로·토지. 북측과 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,251,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다. 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 대성아트빌(B동)은 14세대 규모이고 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 소규모 다세대주택 특성상 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권 전체와 보증금 미배당분에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 시점과 조건을 확인해야 합니다.
- 별도 점유 여부. 신고상 실제 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 임차권 예상배당 64,215,600원이 줄어들 수 있습니다.
- 비교 실거래 보정. 최근 거래는 전용 48.62㎡, 대상은 41.33㎡입니다. 면적·층·내부상태를 보정한 별도 가격 상한이 필요합니다.
- 최상층 상태. 지상4층 건물의 4층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격 구조를 바꾼다”
확약이 없다면 이 물건은 대항력 있는 87,000,000원 임차권 때문에 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 룰상 인수 추정액은 22,784,400원입니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼, 한국토지주택공사 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 현재 실질취득은 65,800,000원입니다.
다만 가격 비교에 쓰인 실거래 2건은 대상보다 큰 48.62㎡이고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 소규모 다세대주택의 환금성, 세금 압류의 배당 영향과 확약서 이행 조건까지 확인해야 합니다. 결론은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격과 점유 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
