124,800,000원
서울남부지방법원 2025타경12906. 화곡동 남성아트빌 301호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 2012년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층이고, 해당 전용면적은 23.88㎡입니다. 현황상 방 2개 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 일반적인 “말소기준 뒤 권리 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이중찬은 2022.02.28 전입·점유, 2022.01.24 확정일자를 갖추고 보증금 230,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.08.23 강서구 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 124,800,000원 가정에서는 집행비용 후 122,252,800원이 배당되고, 룰상 미배당액 107,747,200원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-77 남성아트빌 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로88길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(1세대) · 전용 23.88㎡ · 현황상 방2개 등 · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 이옥순 (2022.03.08 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 124,800,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약 조건’이 승부처
현재 선언된 말소기준은 2024.08.23 강서구 압류입니다. 이 압류와 2025.10.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 이중찬의 임차권은 전입·점유가 2022.02.28로 더 빠르고, 임차권등기 역시 2024.03.13이라 말소기준보다 선순위입니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 · 2022.01.24 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 배당요구 2024.03.13 |
| 윤수정 | 미상 | 2024.12.09 · 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
| 김민희 | 미상 | 2025.10.20 · 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
확약이 없다면 현재 회차의 경제적 부담은 단순 최저가 124,800,000원이 아닙니다. 배당 후 남는 107,747,200원을 더 떠안는 대항력 인수형이므로 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 그 인수액을 실질 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 124,800,000원으로 봅니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 195,000,000원 | 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 124,800,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 룰상 미배당 인수액 | 107,747,200원 | 확약이 없다면 매수인 인수 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 실질취득 | 124,800,000원 | 현재 최저가 + 실질 인수 0원 |
| 실거래 기준 | 230,000,000원 | 2022.03 · 전용 23.88㎡ · 3층 · 표본 1건 |
| 실질취득 ÷ 실거래 | 54.3% | 확약 유효를 전제로 한 가격 지표 |
시세 지표는 230,000,000원으로 잡히고 표본은 1건입니다. 확인되는 최신 거래 역시 2022.03, 230,000,000원 한 건입니다. 따라서 실질취득 124,800,000원이 수치상 54.3%라는 점은 분명하지만, 현재 시장을 촘촘하게 설명할 만큼 거래 표본이 충분하지 않다는 한계도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,200원 |
| 1. 임차인 이중찬 보증금 | 230,000,000원 | 122,252,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이중찬 보증금 미배당액은 107,747,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 124,800,000원 | 107,747,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 99,840,000원 | 132,357,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 79,872,000원 | 151,965,696원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이중찬 보증금의 미배당액이 커집니다. 즉 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없는 구조입니다. 반대로 확약이 각 회차에서도 동일하게 유효하고 실제 말소까지 이행된다면 실질 인수는 계속 0원이므로 실질취득은 해당 회차 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(1세대)으로 이용 중이며, 현황상 방2개 등으로 거주인에게 탐문됐습니다.
- 입지. 화원중학교 북측 인근. 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 규모. 남성아트빌은 17세대, 사용승인일은 2012.04.10이며 해당 면적은 23.88㎡입니다.
- 토지·도로. 토지면적 139.7㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,868,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이중찬과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 확약과 룰상 인수액을 구분. 현재 회차의 계산상 미배당액은 107,747,200원이나, 확약 유효 시 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 별도 점유자 확인. 윤수정·김민희는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2022.03의 230,000,000원 한 건입니다. 실질취득 비율 54.3%만으로 현재 환금성을 단정하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰이고 해당 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 소규모 다세대 특성상 재매각 속도를 보수적으로 판단하세요.
- 압류 관련 확인. 말소기준인 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만 실제 세액과 배당관계는 원본 배당요구·세금 자료를 확인하세요.
맺으며 — “230,000,000원 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 등기만 보면 상당히 부담스럽습니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저 들어와 있고, 현재 최저가 124,800,000원에서는 계산상 107,747,200원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 더 내려가도 매수인의 총 부담이 생각만큼 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 명확한 조건이 붙었습니다. 이중찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 124,800,000원입니다. 실거래 기준 230,000,000원 대비 54.3%라는 가격 차이는 분명하지만, 표본이 한 건뿐이고 17세대 다세대에 이미 2회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 환금성 검증”입니다.
