인천지방법원 2025타경510258. 인천 서구 마전동 부원파크빌 103동 304호입니다. 등기상 현재 소유자는 박연주택주식회사이고, 2020.07.03 소유권이전 이후 국세·지방세 관련 압류가 이어졌으며, 2025.06.26 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 2023.01.31 국의 압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 임차권등기의 임차인 이지운은 전입일자 2022.05.03, 확정일자 2022.04.08로 기준일보다 앞서 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
이 물건은 7회 유찰되어 최저매각가가 14,823,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 실제로 부담해야 하는 금액을 최저가만으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 집행비용 666,814원을 제외한 매각대금 대부분이 이지운 보증금 202,000,000원에 배당되지만, 187,843,814원이 남습니다. 즉 낙찰가가 더 낮아져도 인수금은 커져 총 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 인수 후 실제 취득원가가 시세보다 높은 구조인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510258 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1024-10 부원파크빌 제103동 3층 304호 도로명주소: 인천광역시 서구 완정로45번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용중 · 전용 69.76㎡ |
| 소유자 | 박연주택주회사 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 14,823,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 226,621,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차보증금은 남는다
핵심은 을구 7번 임차권등기입니다. 이지운은 임대차계약일 2022.04.07, 확정일자 2022.04.08, 점유개시일 2022.04.29, 전입일자 2022.05.03이며 임차보증금은 202,000,000원입니다. 2024.05.16 임차권등기가 접수됐고 2025.06.24 배당요구를 했습니다. 매각으로 임차권등기 자체는 소멸하지만, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 조사 — 실제 임차인별 위험 구분
| 임차인 | 점유·권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지운 | 3층 304호 69.76㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.03 / 2022.04.08 | 202,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수위험 |
| 택금융 | 주거 | 2022.05.03 / 2022.04.08 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 보증금 미상 |
| 노기현 | 내용 없음 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 강민채 | 내용 없음 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
노기현과 강민채는 전입신고가 2023.01.31 압류 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 이지운과 택금융은 말소기준권리 이전 전입·확정일자가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 특히 이지운의 보증금은 확정되어 있어 현재 회차의 핵심 인수위험은 명확합니다. 택금융은 보증금이 미상이라 관련 금액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
동일 단지 부원파크빌103동, 동일 면적 69.76㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 152,500,000원, 최신 거래는 2025.03의 160,000,000원입니다. 현재 최저가 14,823,000원만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 인수금이 있기 때문에 실질취득을 임차보증금 202,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 69.76㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 65.39㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 152,500,000원 |
실거래 범위는 145,000,000원~160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 152,500,000원과 비교하면 현재 낙찰가 14,823,000원은 낮지만, 실질취득 202,000,000원은 최근 평균의 132.5%, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 따라서 ‘싸다’는 판단은 금지해야 하며, 인수금까지 포함한 총부담 기준으로는 시세보다 비싼 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.5% 추정) | - | 666,814원 |
| 1. 임차인 이지운 보증금 (우선변제) | 202,000,000원 | 14,156,186원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 226,621,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 666,814원을 제외한 14,156,186원이 이지운에게 배당되고, 187,843,814원이 부족하여 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다. 한국주택금융공사 청구액 226,621,430원은 현재 회차에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 “완정역” 북서측 인근으로 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 제반 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사스라브지붕 5층 건물 내 3층 304호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되며, 토지면적은 529.0㎡, 공시지가 1,309,000원/㎡입니다.
- 환금성. 부원파크빌103동은 15세대 규모이고 최근 2건의 거래가 확인되며, 최근 집계상 평균 유찰 7회·매각률 0.0%로 매각 속도는 매우 느립니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 감정평가서상 내부는 폐문부재로 확인하지 못했고 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 먼저 계산. 현재 회차 인수액은 187,843,814원입니다. 낙찰가만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 시세 기준을 바꿔라. 최저가 14,823,000원이 아니라 실질취득 202,000,000원 수준을 최근12개월 평균 152,500,000원·최신 거래 160,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인 추가 확인. 이지운 외에도 택금융은 대항력·우선변제권이 있으나 보증금이 미상입니다. 노기현·강민채는 전입일이 늦어 대항력이 없습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당순위가 달라지고 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가서상 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 현황과 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 배당요구 내역을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “최저가는 낮지만, 취득원가는 낮지 않다”
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 1.8억에서 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 14,823,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이지운의 대항력 있는 임차권등기와 임차보증금 202,000,000원이 존재합니다. 현재 회차에서는 그중 187,843,814원을 매수인이 인수하게 되어, 실질취득은 보증금 수준인 약 2.02억까지 올라갑니다.
그 결과 최근12개월 동일 면적 평균 실거래 152,500,000원과 최신 거래 160,000,000원에 비해 오히려 높은 수준입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아질 수 있지만, 임차인 미배당 부족분은 반대로 증가합니다. 따라서 이 물건은 ‘7회 유찰 = 초저가’로 접근할 사건이 아니라, 인수금·미상 보증금·세금 압류까지 합산한 뒤에도 시세 대비 경쟁력이 있는지를 검증해야 하는 사건입니다. 권리의 핵심 위험은 분명하고, 가격 메리트는 현재 확인되지 않습니다.
