153,600,000원
서울남부지방법원 2025타경12913. 가산동 비엔더포레 제8층 제802호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 박상음은 2022년 1월 22일 매매를 원인으로 2022년 4월 1일 273,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 소유권이나 근저당이 아니라 2023년 11월 21일 등기된 이혜림의 주택임차권입니다.
이혜림의 임대차계약일은 2022년 3월 2일, 확정일자는 2022년 3월 3일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 4월 1일입니다. 보증금은 273,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 등기부상 임차권은 2025년 10월 28일 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적인 계산만 보면 매수인 인수 위험이 존재합니다. 그러나 이 사건은 명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 위험을 실질적으로 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제8층 제802호 · 서울특별시 금천구 디지털로 208-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제802호 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 · 사용승인일 2021.12.30 |
| 소유자 | 박상음 · 2022.04.01 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2022년 1월 19일 공유자 목광재·목경재의 소유권보존과 우리자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 있었고, 그 신탁은 2022년 4월 1일 말소된 뒤 박상음에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 이혜림의 주택임차권이 2023년 11월 21일 설정됐고, 2025년 10월 28일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 2022.04.01 / 2022.03.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 → 실질 0원* |
배당요구는 2023년 11월 21일 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 이혜림은 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 이혜림 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 이혜림 보증금 (우선변제) | 273,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산만 보면 임차보증금 미배당 잔액은 122,350,400원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 전제로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
④ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 240,000,000원의 64%인 153,600,000원입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
또한 포기·말소 조건을 제외한 권리 계산에서는 현재 회차의 미배당 잔액이 122,350,400원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 단순히 최저가가 낮아지는 것만 보고 가격 매력이 커진다고 해석하면 안 됩니다. 이 사건은 바로 그 인수 구조를 명세서의 포기·말소 조건이 해소하는 형태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근입니다. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있으나 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 내 제8층 제802호이며 사용승인일은 2021.12.30입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 임차인 이혜림과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 조건 미적용 시 금액 확인. 현재 회차 배당 계산상 임차보증금 미배당 잔액은 122,350,400원입니다. 조건이 적용되지 않는 경우의 위험 규모를 반드시 인지해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 이혜림의 주민등록·점유개시일은 2022.04.01, 확정일자는 2022.03.03, 임차권등기는 2023.11.21입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.01 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 240,000,000원이나 최저가 153,600,000원만으로 적정 입찰가를 판단할 수 없습니다.
- 현황과 공부의 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 큰 사건입니다. 보증금 273,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 153,600,000원에서의 계산상 미배당 잔액도 122,350,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 임차인 이혜림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적혀 있습니다. 그 조건이 이행되는 매각을 전제로 하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 153,600,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 권리 조건은 확인 대상, 가격은 별도 검증 대상으로 나눠 접근하는 것이 맞습니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 임차인 이혜림 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건 적용 전 현재 회차의 계산상 미배당 잔액은 122,350,400원입니다.
