서울남부지방법원 2025타경12921. 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 이 물건의 핵심은 세 번 유찰되어 최저매각가가 감정가의 51.2%인 108,032,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권자 홍정우가 2022.02.11 전입·점유, 2022.01.19 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2024.01.22 금천구 압류보다 앞서 대항력을 확보했다는 점이 본질입니다.
매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권에 대해 보증금 230,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 기준 예상 배당은 임차인에게 105,719,552원, 미배당액은 124,280,448원입니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 108,032,000원 + 124,280,448원 = 232,312,448원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호 · 독산로102길 76 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 백종찬 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 108,032,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 275,099,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 관악농업협동조합 근저당권 26,000,000원은 2020.03.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 권리는 2024.01.22 접수된 금천구 압류입니다. 문제는 홍정우의 전입·점유가 2022.02.11로 이보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 임차권등기는 2023.11.27 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일자 2022.01.18, 확정일자 2022.01.19, 주민등록 및 점유개시일자 2022.02.11이 기재되어 있습니다.
따라서 홍정우는 대항력 있는 임차인이며 배당요구도 했습니다. 우선변제권으로 매각대금에서 먼저 배당받지만, 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 실제 임차인은 홍정우 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11 | 2022.01.19 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 108,032,000원 | 124,280,448원 | 232,312,448원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 86,425,600원 | 145,530,061원 | 231,955,661원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 69,140,480원 | 162,504,049원 | 231,644,529원 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 3회 유찰에서 5회 유찰로 내려가면 매각가는 108,032,000원 → 69,140,480원으로 크게 떨어지지만, 동시에 미배당 임차보증금 인수액은 124,280,448원 → 162,504,049원으로 증가합니다. 결국 총 부담은 232,312,448원 → 231,644,529원으로 거의 움직이지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,448원 |
| 1. 임차인 홍정우 보증금 | 230,000,000원 | 105,719,552원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 275,099,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 105,719,552원이 배당되고 124,280,448원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 275,099,260원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성중학교 북측 인근으로 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕이며 외벽은 석재타일 붙임 등, 창호는 알미늄샷시 창호 등입니다.
- 설비. 난방설비와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 엘리베이터는 공부상 설치되어 있으나 현황상 문이 폐쇄되거나 앞에 물건이 적치되어 운행하지 않는 것으로 보입니다.
- 도로. 장방형 평지의 주거용 부지로 이용 중이며 북측 및 동측 도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이고, 집합건축물대장상 주택 1세대로 등재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 현황 확인. 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 확인되어 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 108,032,000원만 보지 말고 현재 인수액 124,280,448원을 더한 232,312,448원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 유찰 기대 금지. 4회·5회 유찰 시에도 실질 부담은 각각 231,955,661원·231,644,529원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
- 임차인 잔액 확인. 배당 후 홍정우가 실제 수령하는 금액과 미변제 보증금 잔액을 배당기일 기준으로 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기가 존재하고 건물전부를 대상으로 하므로 실제 점유 및 인도 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 엘리베이터 현황 확인. 공부상 설치되어 있으나 감정 당시 운행하지 않는 것으로 보여 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “1.08억 낙찰”이 아니라 “2.32억 취득”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 감정가 211,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저매각가가 108,032,000원까지 내려왔지만, 홍정우의 230,000,000원 보증금이 대항력을 갖고 있어 현재 회차 기준 124,280,448원이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 부담은 232,312,448원입니다.
더 유찰되어도 구조는 바뀌지 않습니다. 4회 유찰 시 실질 부담 231,955,661원, 5회 유찰 시 231,644,529원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 인수액 증가로 상쇄됩니다. 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 가격 우위는 판단할 수 없고, 현재 데이터만 놓고 보면 권리 인수가 크고 다회유찰 효과도 제한적인 고위험 인수형입니다. 이 사건은 “얼마까지 떨어지느냐”보다 “임차보증금 잔액을 누가 부담하느냐”가 승부처입니다.
