서울남부지방법원 2025타경12921. 금천구 독산동 891-14 동진빌라트 3층 302호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 집합건축물대장에도 주택 1세대로 등재된 물건입니다. 등기상 1996년 관악농업협동조합 근저당 26,000,000원이 존재했지만 이 권리는 2020.03.20 해지로 말소됐습니다. 따라서 2022년에 전입·점유를 시작한 임차인 홍정우보다 앞선 유효 담보권으로 볼 수 없습니다.
홍정우는 2022.01.18 임대차계약을 체결하고 2022.01.19 확정일자를 받았으며, 2022.02.11 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2023.11.27 보증금 230,000,000원 전액을 범위로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2024년 금천구 압류와 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 권리를 갖춘 구조이고, 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호 · 독산로102길 76 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 연립주택 · 집합건축물대장상 주택 1세대 |
| 현재 소유자 | 백종찬 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 275,099,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 봐야 한다
1996년 근저당은 등기상 설정 이력이 남아 있지만 2020.03.20 이미 말소됐습니다. 그 뒤 홍정우가 2022.02.11 전입·점유했고, 2023.11.27 임차권등기까지 마쳤습니다. 금천구 압류는 2024.01.22, 강제경매개시결정은 2025.10.29이므로 임차인의 권리 취득 시점이 더 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정우 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 230,000,000원 | 계약 2022.01.18 확정 2022.01.19 전입·점유 2022.02.11 임차권등기 2023.11.27 | 대항력 有 명세서 인수 명시 | 확정일자 배당요구 있음 | 해당 없음 실제 임차인 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 홍정우 본인이 등기된 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기 범위는 건물 전부이고, 보증금은 230,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 매각대금이 보증금보다 작으므로 전액 변제 가능성이 없고, 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.30억
이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수 잔액이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 약 230,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 명목 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 168,800,000원 | 약 61,200,000원+ | 약 230,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 64% | 135,040,000원 | 약 94,960,000원+ | 약 230,000,000원+ |
| 3회 유찰 시 51.2% | 108,032,000원 | 약 121,968,000원+ | 약 230,000,000원+ |
④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,163,200원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 275,099,260원 | 139,636,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 301,099,260원 중 예상배당은 165,636,800원이며, 미배당은 135,462,460원입니다. 다만 등기부에는 관악농업협동조합 근저당이 2020.03.20 해지로 말소된 것으로 기재돼 있어, 위 배당계산의 근저당 반영 여부는 원본 대조가 필요합니다. 또한 이 표와 별도로 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 문성중학교 북측 인근으로 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕이며 외벽은 석재타일, 창호는 알루미늄새시 등으로 구성됩니다.
- 설비 위험. 엘리베이터는 공부상 설치돼 있으나 문이 폐쇄되거나 앞에 물건이 적치돼 있어 운행하지 않는 것으로 보입니다.
- 내부 확인. 내부구조는 집합건축물대장상 현황도와 외부 관찰을 기준으로 확인돼 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 주거용 부지이며 북측과 동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰 기준은 실질취득. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 잔액을 합친 약 230,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령, 배당요구와 배당순위를 반드시 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 상충 확인. 등기부상 2020.03.20 말소된 관악농업협동조합 근저당이 예상배당에 반영돼 있으므로 실제 배당자격을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2024.01.22 금천구 압류가 존재하며 금액은 기재되지 않았으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 엘리베이터 확인. 운행하지 않는 것으로 관찰된 엘리베이터의 폐쇄 사유, 수리 가능성, 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 내부구조가 대장상 도면과 다를 수 있으므로 현장조사와 건축물대장 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 물건의 핵심은 최저가 168,800,000원이 아닙니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 배당에서 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하도록 명세서에 적혀 있습니다. 현재 회차에서는 명목상 약 61,200,000원, 2회 유찰 시 약 94,960,000원, 3회 유찰 시 약 121,968,000원의 인수가 발생해 실질취득은 계속 약 230,000,000원에 머뭅니다.
실질취득액은 감정가 211,000,000원보다 약 19,000,000원 높은 수준이고, 연립주택이라는 용도, 엘리베이터 미운행 가능성, 내부구조 재확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 저렴해진 물건”이 아니라 “낙찰가 인하분이 임차보증금 인수로 전환되는 물건”입니다. 권리 원본과 실제 배당액이 확정되기 전에는 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.