117,600,000원
인천지방법원 2025타경510265. 인천 서구 검암동 ‘첼시빌3차’ 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 168,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 117,600,000원입니다. 겉으로는 70% 회차라 가격이 낮아 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 등기부에는 윤홍진 명의의 주택임차권등기가 있고, 전입일은 2022.06.27, 확정일자는 2022.06.12, 보증금은 175,000,000원입니다. 이 임차인은 데이터상 대항력 있음 및 우선변제권 행사 가능으로 표시됩니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 최저가 117,600,000원만 놓고 하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당으로 못 받은 금액이 매수인 인수로 넘어와 실질취득가가 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차 배당표 기준 확약 전 부족분은 59,846,400원이고, 최저가에 이를 더한 실질취득은 177,446,400원입니다. 이는 실거래 평균 177,500,000원과 거의 같아, 확약이 없다면 가격 메리트가 사라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 651-1 첼시빌3차 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.38㎡ · 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지상5층 건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 최성자 (2022.07.08 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택임 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.25 강제경매개시결정입니다. 그 전에는 소유권 이전, 근저당권 설정 및 말소기재, 그리고 임차권등기가 순차로 등장합니다. 특히 을구 5번 주택임차권은 보증금 175,000,000원, 전입 2022.06.27, 확정일자 2022.06.12로, 배당요구가 있더라도 현재 최저가에서는 전액 회수가 안 되는 구조입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤홍진 | 4층 402호 55.38㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.27 확정 2022.06.12 | 175,000,000원 | 2024.04.09 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
첼시빌3차 동일 전용 55.38㎡의 거래 데이터는 2건입니다. 표본은 많지 않지만, 데이터상 평균은 177,500,000원, 최저는 175,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 55.38㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 55.38㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 평균 | 55.38㎡ | 2건 | 177,500,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 117,600,000원*으로 실거래 평균의 66.3%입니다. 그러나 확약이 흔들리면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 회차의 배당 후 부족분 59,846,400원을 인수한다고 보면 실질취득은 177,446,400원이고, 이는 실거래 평균 177,500,000원의 거의 100.0%입니다. 즉 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약서가 유효할 때만 가격이 열린다”가 정확한 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 윤홍진 보증금 (우선변제) | 175,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 여수수산업협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 79,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 117,600,000원 중 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 임차인 보증금에 배당되는 구조입니다. 그 결과 확약 전 룰상 임차인 부족분은 59,846,400원이며, notes의 말소동의 확약서가 유효하다는 전제에서만 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘서인천고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 인근에는 다수의 다세대주택과 연립주택 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 등, 내벽은 도배벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등 마감입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 환금성. 첼시빌3차는 총 8세대, 사용승인일 2014.07.28로 표시됩니다. 동일 전용 거래는 2건, 평균 177,500,000원이며, 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 잡혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지, 낙찰자에게 불리한 단서가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 확약 반영 시 실질취득은 117,600,000원*이지만, 확약 전 룰상 실질취득은 177,446,400원입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 1명. 윤홍진은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 표시됩니다. 명도, 임차권등기 말소, 점유 이전 일정을 별도로 확인해야 합니다.
- 선순위 권리 말소기재 대조. 을구 1번 근저당권에는 2014.09.26 일부포기 말소기재, 을구 3번 근저당권에는 2022.06.24 해지 말소기재가 함께 표시됩니다. 원본 등기부에서 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 장기 미납 관리비, 공용부분 비용, 점유자와의 인도 협의가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·실거래 데이터를 토대로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 물건”이 아니라 “확약서 검증형 물건”
이 사건은 감정가 168,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가 117,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기 보증금 175,000,000원이 존재하므로, 확약이 없으면 실질취득은 177,446,400원으로 실거래 평균 177,500,000원과 거의 같습니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수금이 늘어 총액이 시세 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 결론은 분명합니다. 확약서가 유효하면 가격 여지가 있고, 확약서가 흔들리면 가격 메리트가 사라집니다. 따라서 이 물건의 승부처는 입찰가보다 먼저, 확약서 원본과 말소 범위를 확인하는 데 있습니다.
