서울남부지방법원 2025타경12933. 강서구 화곡동 338-43의 다세대주택 제1층 제1호입니다. 감정평가상 현재도 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1986.08.18, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 구조입니다. 감정가 189,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 96,768,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 절반 수준으로 내려와 있지만, 권리구조를 먼저 봐야 합니다. 이효정은 2022.03.24 전입·점유, 2022.02.15 확정일자로 말소기준인 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 이 사건은 그 핵심 위험을 바꾸는 특별 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-43 제1층 제1호 · 도로명 서울특별시 강서구 강서로20길 32 |
| 용도 / 규모 | 다세대주택 · 대상 면적 40.825㎡ · 6세대 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 사용승인 1986.08.18 |
| 소유자 | 유명진 (2019.12.03 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 96,768,000원 (3회 유찰, 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 주된 위험 해소
말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 이효정의 전입·점유는 2022.03.24로 더 빠르고 확정일자도 2022.02.15라 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.04.01에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 | 건물전부 · 2022.03.24 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.02.15 · 배당요구 2024.04.01 | HUG 승계 확약 적용 |
| 최예린 | 점유부분 미상 · 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 확약 밖 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각조건에서 이효정의 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다.
③ 배당과 실질 인수 — 숫자만 보면 80,373,824원, 조건 적용 시 0원
현재 최저매각가 96,768,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,141,824원을 제외한 94,626,176원이 이효정 보증금에 배당됩니다. 보증금 175,000,000원 중 남는 80,373,824원은 통상의 대항력 인수형이라면 매수인이 부담할 금액입니다. 그러나 이 사건에서는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,141,824원 |
| 1. 임차인 이효정 보증금 | 175,000,000원 | 94,626,176원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원 산식상 이효정 미배당액은 80,373,824원이지만, 매각조건에 따른 포기·말소가 이행되면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 최예린에게 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 이효정 실질 인수는 0원*
| 시나리오 | 매각가 | 원 산식 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 96,768,000원 | 80,373,824원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 77,414,400원 | 99,379,059원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 61,931,520원 | 114,583,247원 | 실질 0원* |
* 이효정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제입니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(2호선·5호선) 북측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1986.08.18 사용승인, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 3,646,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 이효정 및 주택도시보증공사에 관한 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건대로 적용되는지 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 최예린 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 대상도 아닙니다.
- 호수 동일성 확인. 등기상 제1층 제1호와 현관 201호가 실제 동일 목적물인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 가격 자료가 없어 96,768,000원을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 환금성 보수적으로. 6세대, 1986년 사용승인 다세대이며 현재까지 3회 유찰됐다는 점을 매도 가능성과 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 이 사건은 조건이 결론을 바꾼다”
이효정의 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 이 사건은 원칙적으로 보증금 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 기준으로 그 금액은 80,373,824원입니다. 하지만 매각조건이 이효정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 이미 3회 유찰됐으며, 1986년 사용승인·6세대 다세대이고, 등기상 제1층 제1호와 현관표시 201호가 서로 다릅니다. 최예린 역시 확약 밖 점유자입니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 조건부 해소, 가격·현장 확인은 보수적으로”입니다.
