인천지방법원 2025타경510266. 인천 중구 경동 77-5 ‘휴먼캐슬’ 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 현재 연립주택입니다. 감정가는 202,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,980,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리분석의 중심에는 임차인 유태인이 있습니다. 임대차계약일자는 2022.05.10, 확정일자는 2022.05.30, 전입신고·점유개시는 2022.06.17이고 보증금은 231,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.04.15 국민건강보험공단 압류보다 앞선 전입이어서 대항력이 있는 임차인입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안게 됩니다.
그런데 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 유태인의 임차보증금 부족분을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 분석합니다. 다만 이 효과는 해당 주택임차권등기에 한정되며, 별도등기인 토지 을구 5번 구분지상권까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510266 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 경동 77-5 휴먼캐슬 5층 504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 참외전로174번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현재 연립주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 57.14㎡ · 15층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 장광일 · 2023.03.20 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 구분지상권은 별도 인수
등기부상 과거 수협은행 근저당권은 2022.06.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.04.15 국민건강보험공단 압류입니다. 이에 앞서 유태인은 2022.06.17 전입·점유를 시작했고 2024.07.16 주택임차권등기를 마쳤으므로 통상적인 권리순위만 보면 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유태인 제5층 제504호 57.14㎡ 전부 | 231,000,000원 | 2022.06.17 | 2022.05.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
유태인은 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건의 실질 인수 판단에서는 매각물건명세서상 말소동의 확약을 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만, 시장은 -31.0% 하락
휴먼캐슬은 총 16세대, 준공일 2018.08.28입니다. 대상 면적 57.14㎡와 거래면적이 매칭됩니다. 전체 실거래 5건 평균은 183,600,000원이지만, 이 평균에는 2022~2023년의 160,000,000원~231,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.89㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 57.14㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 2023.03 | 57.14㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.07 | 59.89㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 59.71㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 183,600,000원 |
가장 최근 거래는 2025.09의 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 135,000,000원입니다. 현재 최저가 98,980,000원은 이 최근 시세의 73.3%입니다. 확약이 유효해 임차보증금 실질 인수가 0원이 된다면, 금액만 놓고 보면 현재 회차의 실질취득 기준도 98,980,000원으로 볼 수 있어 최근 거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 유태인 보증금 | 231,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인의 미배당 보증금은 134,201,640원입니다. 대항력만 적용하면 매수인 인수액으로 계산되지만, 본 사건은 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사안입니다. 확약 유효·이행 시 해당 임차권 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 보증금 쪽으로 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 134,201,640원 | 확약 유효 시 해당 임차권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 163,361,148원 | 낙찰가 하락만으로 임차보증금 위험이 사라지지 않음 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 48,500,200원 | 183,772,804원 | 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 미배당 인수가 커짐 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 제외한 순수 대항력 구조에서는 낙찰가가 98,980,000원에서 69,286,000원, 48,500,200원으로 내려가도 임차인의 미배당액은 134,201,640원에서 163,361,148원, 183,772,804원으로 커집니다. 즉 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 해석은 대항력 임차인 사건에서는 맞지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 살아나는 이유는 낙찰가 하락 자체보다 말소동의 확약의 존재입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 인현동 소재 동인천역 남동측 인근. 부근은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 동인천역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 연립주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 5층 504호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·바닥난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 광대로변, 남동측 세로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·특별관리해역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 2,168,000원/㎡.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택임차권 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 적용 대상과 조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 토지 을구 5번 2017.10.27 제394870호 구분지상권은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기 있음으로 표시되어 있으므로 관련 토지등기 내용을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 183,600,000원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -31.0%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 현재 가격을 과도하게 저평가하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 미상이었으므로 실제 인도·점유 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권 확약”과 “구분지상권 인수”를 분리해서 봐야 한다
현재 최저매각가 98,980,000원은 최근 12개월 거래가 135,000,000원의 73.3%입니다. 가격 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰된 효과가 분명합니다. 더구나 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약이 유효하게 이행되는 경우 유태인의 보증금 부족분 134,201,640원은 실질 인수 0원으로 분석할 수 있습니다.
하지만 권리 전체가 0원 인수 구조는 아닙니다. 매각물건명세서상 토지 을구 5번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 또한 최근 거래가격은 135,000,000원으로 내려왔고 최근 추세도 -31.0%입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%라 무조건 싸다”가 아니라, 확약서의 유효성과 별도등기 구분지상권을 확인한 뒤 최근 하락 시세 135,000,000원을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다. 권리 안전성은 확약 확인 전까지 조건부이고, 가격 메리트 역시 최근 시장의 하락을 감안해 평가해야 합니다.
