서울남부지방법원 2025타경12937. 구로동 삼성빌딩 303호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(연립)입니다. 표면상 최저가는 감정가 309,000,000원의 80%인 247,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권자 김윤지는 2019.07.08. 전입 및 확정일자를 갖췄고, 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.07. 압류보다 앞선 대항요건이므로 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,260,800원을 먼저 공제한 뒤 김윤지에게 242,939,200원이 배당되고, 보증금 부족분 17,060,800원이 남습니다. 따라서 낙찰가 247,200,000원만 보는 대신 247,200,000원 + 17,060,800원 = 264,260,800원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(연립) · 실거래 비교면적 39.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 제3층 제303호 · 사용승인 2018.10.16. |
| 소유자 | 고정수 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 247,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김윤지 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2023.02.07. 구로세무서장 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 토스뱅크 가압류, 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김윤지의 임차권등기 자체는 2023.08.10.에 이루어졌어도, 임대차계약일 2019.06.17., 점유개시 2019.07.05., 주민등록·확정일자 2019.07.08.로 말소기준보다 선행합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.08 / 2019.07.08 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 김나은 | 2025.04.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현경 | 2025.04.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사 인원은 3명이며 보증기관 승계·대위로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 김나은·김현경은 모두 2025.04.24. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
삼성빌딩 실거래 중 비교면적 39.98㎡의 최신 거래는 2026.06. 5층 296,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 296,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +0.3%입니다. 전체 5건 평균은 295,200,000원이지만 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.98㎡ | 5 | 296,000,000원 |
| 2024.07 | 36.45㎡ | 6 | 293,000,000원 |
| 2024.07 | 36.45㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 39.98㎡ | 6 | 282,000,000원 |
| 2022.06 | 39.97㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 295,200,000원 |
현재 최저가 247,200,000원은 최근 시세의 83.5%지만, 이 수치만으로 “16.5% 싸다”고 보면 틀립니다. 매수인 인수액까지 포함한 실질취득 264,260,800원은 최신 거래 296,000,000원의 약 89.3%입니다. 현재 회차에서 시세보다 낮은 것은 맞지만, 체감 할인폭은 최저가 숫자가 보여주는 것보다 훨씬 작습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,800원 |
| 1. 임차인 김윤지 보증금 | 260,000,000원 | 242,939,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 583,500,000원 | 0원 |
| 3. 토스뱅크 가압류 | 39,432,372원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김윤지 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김윤지 보증금 중 242,939,200원이 배당되고 17,060,800원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 공제되면 임차인의 실제 배당액이 감소하고 매수인의 보증금 인수액이 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 247,200,000원 | 17,060,800원 | 264,260,800원 |
| 2회 유찰 시 | 197,760,000원 | 65,808,640원 | 263,568,640원 |
| 3회 유찰 시 | 158,208,000원 | 104,806,912원 | 263,014,912원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 도시형생활주택(연립)으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 비고도 도시형생활주택(연립)입니다.
- 입지. 미래초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구로역·신도림역이 있습니다.
- 건물. 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 북측 약 12M 도로에 접하고, 공시지가는 3,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 삼성빌딩은 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 247,200,000원이 아니라 인수액을 더한 264,260,800원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 인수 65,808,640원, 3회 유찰 시 104,806,912원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 조세 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세가 선순위 배당되면 김윤지의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임대차 원본 대조. 김윤지의 임대차계약일 2019.06.17., 점유개시 2019.07.05., 주민등록·확정일자 2019.07.08. 및 임차권등기 내용을 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 확인. 김나은·김현경은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상으로, 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.01. 민간임대주택등기가 기재돼 있어 관련 의무와 경매 후 처리관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 보수적으로. 28세대 규모와 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%를 감안해 재매각·매수수요를 따로 점검해야 합니다.
맺으며 — “2.472억 경매”가 아니라 “2.64억대 실질취득”
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 숫자입니다. 감정가 309,000,000원에서 한 번 유찰돼 247,200,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김윤지의 260,000,000원 보증금이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 예상배당대로라면 매수인은 17,060,800원을 추가 인수해 실질취득 264,260,800원을 부담합니다.
그래도 최신 실거래 296,000,000원과 비교하면 현재 실질취득가는 약 89.3% 수준이어서 가격 차이는 남아 있습니다. 문제는 권리구조입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 총 부담이 크게 내려가지 않고, 국세·지방세의 실제 우선배당 여부에 따라 인수액이 더 늘 수 있습니다. 여기에 삼성빌딩의 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 일부 여지가 있지만, 대항력 임차보증금과 조세 배당을 정확히 확인해야 하는 고난도 물건”입니다.
