인천지방법원 2025타경510269. 인천 서구 당하동 비젼뷰 2층 201호, 감정평가서상 단지형연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 257,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 후 125,930,000원입니다. 단순 숫자만 보면 실거래 평균 198,000,000원 대비 63.6%라 매력적으로 보입니다. 하지만 이 사건은 “싸다”보다 먼저 “임차권을 누가 부담하느냐”를 확인해야 하는 구조입니다.
말소기준은 2023.08.04 갑구 5번 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 추가 압류, 을구 주택임차권등기는 등기 순서상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 임차인 서순기의 주민등록일자와 점유개시일자가 2019.02.14로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 등기 순위만 보면 안 되고, 대항력 있는 임차인의 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 956-10 비젼뷰 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태: 단지형연립주택 · 제2층 제201호 63.34㎡ 전부 |
| 소유자 | 박해주 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 핵심은 임차권
등기 흐름상 2023.08.04 갑구 5번 압류가 말소기준입니다. 그 뒤에 붙은 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 강서세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기일은 2024.12.09로 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
이 사건의 임차인 데이터상 실제 임차인은 서순기 1명입니다. 주택도시보증공사는 채권자·가압류권자· 신청채권자로 등장하지만, 임차인 항목에서 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있지는 않습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서순기 | 제2층 제201호 63.34㎡ 전부 | 2019.02.14 | 2019.01.25 | 2024.12.09 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약서 확인 |
을구 임차권등기에는 임차보증금으로 250,000,000원, 212,000,000원, 250,000,000원, 250,000,000원이 순차 기재되어 있습니다. 다만 임차인 분석 데이터에는 “보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요”가 함께 표시되어 있으므로, 입찰 전에는 매각물건명세서 원문과 임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
* 확약서 반영 시 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보되, 룰상 보증금 기준 인수위험은 212,000,000원 또는 250,000,000원 규모로 산정될 수 있습니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — ‘확약서가 있어야’ 싼 가격이다
비젼뷰의 최근 실거래는 총 4건이고 평균은 198,000,000원입니다. 현재 최저가 125,930,000원은 이 평균의 63.6%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 확약서로 해당 임차권 인수가 실질 0원이라고 확인되는 경우에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 66.12㎡ | 1 | 216,000,000원 |
| 2023.06 | 63.34㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 63.34㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 63.34㎡ | 1 | 191,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 198,000,000원 |
감정가 257,000,000원은 실거래 최고가 216,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰된 현재 최저가 125,930,000원은 실거래 최저가 190,000,000원보다 낮습니다. 결론은 단순합니다. 확약서가 유효하면 가격 메리트가 있고, 확약서 조건이 불명확하면 최저가 착시가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,563,020원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,671,613,805원 | 123,366,980원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,921,613,805원 중 예상 배당은 123,366,980원이며, 미배당은 1,798,246,825원입니다. 분배표상 매수인 인수액은 0원이나, 이는 확약서 반영 여부와 임차권 말소 조건 확인을 전제로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 인천당하중학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 학교, 소규모공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 완정역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 소로2류 접합, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 단지이고 최근 실거래는 4건입니다. 거래는 있으나 표본이 적어 대단지형 아파트보다 매도 기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 문구만으로 끝내지 말고, 임차권등기 말소 대상이 서순기 임차권 전체인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원문 대조. 을구 1번 주택임차권에는 250,000,000원·212,000,000원·250,000,000원· 250,000,000원 보증금 기재가 있습니다. 어떤 계약·보증금이 최종 기준인지 원문으로 확인하세요.
- 대항력 판단. 전입·점유 2019.02.14는 말소기준 2023.08.04보다 빠릅니다. 확약서 없이는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
- 가격 기준. 확약서 유효 시 실질취득은 125,930,000원* 기준으로 실거래 평균 198,000,000원과 비교합니다. 확약서가 불명확하면 최저가 비교는 의미가 없습니다.
- 명도·점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 이사 협의, 임차권 말소에 필요한 서류 제출 주체를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확약서가 완결됐는가”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 257,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가가 125,930,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 198,000,000원 대비 63.6%입니다. 하지만 권리 구조는 단순한 저가 물건이 아닙니다. 서순기의 전입·점유가 2019.02.14로 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 임차권등기 사건이기 때문입니다.
다만 데이터상 핵심 반전도 분명합니다. 매각물건명세서 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 그래서 결론은 “무조건 위험”도, “무조건 저가”도 아닙니다. 확약서 원본으로 임차권 말소가 확실하면 가격 메리트가 있는 C급 확인형 물건, 확약서 범위가 불명확하면 최저가 착시가 큰 전세보증금형 리스크 물건입니다.
