서울남부지방법원 2025타경12943. 화곡동 ‘바벨’ 제2층 제201호, 전용 43.19㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 조건우는 건물 전부를 보증금 480,000,000원에 임차했고, 2021.12.02 전입·점유, 2021.11.05 확정일자를 갖춘 뒤 2023.11.08 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 대항력 있는 임차인이며 우선변제권도 행사합니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 332,800,000원에 낙찰받더라도 배당 후 남는 임차보증금 152,659,200원을 떠안아, 단순히 “3.328억에 사는 물건”으로 볼 수 없습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 임차보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 명세서의 특별 조건 때문에 결론이 달라집니다. 조건우와 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행된다면, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.19㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박미희 (2021.11.25 매매, 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 332,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약 조건이 결론을 바꾼다
수협은행의 2021.10.05 근저당권은 채권최고액 2,184,000,000원이었으나 2021.12.02 이미 말소되었습니다. 이후 조건우는 2023.11.08 보증금 480,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.12.02이고, 제공된 말소기준은 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 조건우의 임차권은 말소기준보다 앞서며 매수인 인수 대상이 될 수 있는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조건우 | 건물 전부 | 480,000,000원 | 2021.12.02 | 2021.11.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 기재 |
실제 임차인은 조건우 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사를 “주택임차권 승계인”으로 기재하고 있으므로, 이를 별도의 임차인으로 보아 보증금 480,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 69.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다
바벨의 제공된 동일 면적 실거래는 전용 43.19㎡ 기준 2건이며 모두 2021.11, 거래가는 각각 480,000,000원입니다. 평균·최고·최저도 모두 480,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 43.19㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2021.11 | 43.19㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 평균 | 43.19㎡ | 2건 | 480,000,000원 |
확약 조건이 유효하면 현재 실질취득액은 최저가와 같은 332,800,000원이고, 제공된 실거래 평균 480,000,000원의 69.3%입니다. 표면상 가격 차이는 큽니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 거래월이 모두 2021.11이므로, 이 480,000,000원을 곧바로 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 69.3%라는 할인율은 참고값이지, 현재 시세 대비 확정된 수익여유를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 332,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,459,200원 |
| 1. 임차인 조건우 보증금 | 480,000,000원 | 327,340,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 조건우의 보증금 부족분은 152,659,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어지지만, 이 사건은 조건우 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전에는 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락이 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 332,800,000원 | 152,659,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 266,240,000원 | 218,287,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 212,992,000원 | 270,789,888원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 조건우의 미배당 보증금이 늘어나므로, “한 번 더 유찰되면 그만큼 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 반대로 명세서의 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 각 회차의 룰상 인수액은 매수인에게 실질적으로 전가되지 않고, 매수인의 취득비용은 해당 회차 매각가 중심으로 바뀝니다. 이 때문에 확약 조건 확인이 가격분석보다 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 주위환경. 신월초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 도로. 토지 북측 약 6미터, 동측 약 3미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 공시지가 3,893,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 바벨은 총 10세대이며 준공일은 2021.09.15입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 조건우와 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 입찰·매각 후 실제로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 확약을 제외하면 조건우의 현재 회차 룰상 인수액은 152,659,200원입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조건우 1명이며 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인입니다.
- 시세 검증. 제공된 동일 면적 거래는 2021.11의 480,000,000원 2건뿐이므로, 2026년 입찰가를 정할 때 이를 현재가로 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 숫자만 보지 않기. 현재 2회 유찰·감정가 64%이지만, 확약이 없다면 유찰 때마다 임차인 미배당 인수액이 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.09 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 전 관련 등기와 명세서 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 유효하면 3.328억, 아니면 완전히 다른 물건”
이 사건은 대항력 임차인 때문에 표면적으로는 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 조건이 결론을 뒤집습니다. 조건우의 보증금은 480,000,000원이고 현재 배당만 계산하면 152,659,200원이 남지만, 조건우와 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 경우 현재 실질취득은 332,800,000원이고 제공된 실거래 기준값 480,000,000원의 69.3%입니다. 다만 시세 표본이 2021.11의 2건에 그쳐 현재 가격 메리트를 단정하기에는 근거가 좁습니다. 따라서 이 물건은 “권리조건은 확인하면 풀리고, 가격은 별도로 다시 검증해야 하는 다세대”입니다. 확약이 확인되면 인수 위험은 크게 낮아지지만, 확약을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면 같은 숫자가 전혀 다른 투자결과를 만들 수 있습니다.
