인천지방법원 2025타경510297. 인천 미추홀구 숭의동 더센트로드 3층 304호, 전용 76.83㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박연숙은 2021년 2월 22일 매매를 원인으로 242,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 임차인 성진경 역시 2021년 3월 22일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 3월 2일입니다. 말소기준권리인 2021년 5월 4일 남인천세무서 압류보다 전입이 먼저이므로 대항력 있는 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 사실 자체가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 242,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 성진경 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 이 확약은 성진경 임차권에 관한 판단이며, 다른 권리의 배당·세금 문제까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-33 더센트로드 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 76.83㎡ · 15층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.02.22. 매매 · 거래가액 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심
말소기준권리는 2021.05.04. 남인천세무서장 압류입니다. 성진경은 전입·점유 2021.03.22., 확정일자 2021.03.02.로 말소기준보다 앞서며, 보증금 242,000,000원 전액에 대해 배당요구가 확인됩니다. 따라서 원칙적인 배당 계산에서는 최저가 111,230,000원 기준 집행비용 2,357,220원을 뺀 108,872,780원을 배당받고 133,127,220원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성진경 | 3층 304호 76.83㎡ 전부 · 2021.03.22 | 2021.03.02 | 242,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
성진경은 보증기관의 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 경매신청채권자로 등기돼 있으며, 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 5,224,000,000원을 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에는 가격 메리트가 생긴다
더센트로드는 2019.12.02. 사용승인된 8세대 규모이며, 대상 면적 76.83㎡와 일치하는 거래는 2021.12. 3층 240,000,000원 1건입니다. 제공된 최근12개월 평균과 최신 거래도 모두 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 76.83㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 76.83㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 111,230,000원은 제공된 최근12개월 평균 240,000,000원의 46.3%입니다. 이 사건은 확약서 때문에 성진경 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준도 242,000,000원 보증금이 아니라 실질취득 111,230,000원으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 가격 자체만 놓고 보면 실거래 240,000,000원보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 임차인 성진경 보증금 | 242,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 성진경의 미배당 보증금은 133,127,220원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 111,230,000원 | 133,127,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 165,940,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 188,878,349원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 111,230,000원에서 77,861,000원, 54,502,700원으로 내려가도 미배당 보증금 인수가 각각 133,127,220원, 165,940,498원, 188,878,349원으로 늘어나는 구조입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 이 사건이 가격 메리트를 갖는 이유는 유찰 자체가 아니라 확약으로 성진경의 실질 인수가 0원이 되는 점에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구청 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.02.입니다. 승강기·난방·기계식 주차 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역이며 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더센트로드는 8세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 성진경 임차권 인수를 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 제출 주체와 대상 임차권, 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 성진경의 전입·점유일 2021.03.22.은 말소기준 2021.05.04.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형 사건입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 거래는 2021.12. 240,000,000원 1건입니다. 46.3%라는 숫자만으로 현재 매매가를 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았습니다. 오피스텔 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유”보다 “인수가 사라지는 근거”가 먼저다
이 물건의 표면만 보면 감정가 227,000,000원이 두 번 유찰되어 111,230,000원까지 내려온 가격형 물건처럼 보입니다. 하지만 본질은 보증금 242,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 133,127,220원이 남아 낙찰자가 떠안을 수 있고, 더 유찰되어도 인수액이 늘어 가격 인하 효과가 희석됩니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약이 성진경 임차권에 그대로 적용되는 전제에서는 실질 인수는 0원이고, 실질취득 111,230,000원은 제공된 최근12개월 평균·최신 거래 240,000,000원의 46.3%입니다. 그래서 이 사건은 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형으로 성격이 바뀝니다. 다만 국세·지방세 압류, 8세대 규모, 단일 실거래, 2회 유찰이라는 환금성·배당 리스크가 함께 있어 종합적으로는 신중한 확인이 필요한 사건입니다.
