서울남부지방법원 2025타경12957. 강서구 화곡동 해비치빌 4층 403호, 감정 이용상태는 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 이번 사건은 “최저가가 64%까지 내려왔으니 싸다”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 김원배의 전입일은 2019.10.02이고 말소기준인 국의 압류는 2021.01.25이므로 임차인이 먼저입니다. 보증금도 279,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 임차인 김원배와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 그 조건이 실제 이행되는 범위에서는 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 김원배 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인으로서 같은 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 매각조건이 지운다

등기상 과거 우리은행 근저당권 2,040,000,000원이 있었지만 2019.09.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2021.01.25 국의 압류입니다. 이후 2021.10.20 김원배의 주택임차권, 2023.06.26 국의 추가 압류, 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다.

② 시세 비교 — 조건 반영 실질취득은 260,000,000원의 65.0%

해비치빌 전용 31.95㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2025.03, 2층, 260,000,000원 1건입니다. 평균·최고·최저가가 모두 260,000,000원이고 시세 표본도 1건입니다. 현재 최저가이자 포기·말소 조건을 반영한 실질취득 168,960,000원은 이 시세 지표의 65.0%입니다.

숫자만 보면 감정가 264,000,000원은 실거래 260,000,000원과 비슷한 수준이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 크게 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이므로 260,000,000원을 확정 시세처럼 단정하기보다는 참고 기준으로 보는 편이 안전합니다. 해비치빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)

주택도시보증공사의 279,000,000원 청구는 임차보증금 승계 관계의 청구로, 김원배의 279,000,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당모형상 김원배의 미배당액은 113,205,440원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 조건이 없으면 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다

이 표가 대항력 인수형의 성격을 그대로 보여줍니다. 매각가가 168,960,000원에서 135,168,000원, 108,134,400원으로 내려가면 조건 미적용 기준 미배당 인수액은 113,205,440원에서 146,524,352원, 173,179,482원으로 오히려 커집니다. 즉 매각가격이 내려간다는 사실만으로 대항력 보증금 문제가 사라지지 않습니다. 이 사건이 가격 메리트를 갖는 이유는 유찰 자체가 아니라 포기·말소 매각조건 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡고등학교 남측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 403호. 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷시 창호이며 도시가스 개별난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 10미터, 북측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 대 391.8㎡ · 공시지가 4,816,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로각지입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 용도의 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고, 동일면적 확인 실거래는 1건입니다. 경매 통계는 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%로 가격 외 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 재확인. 김원배와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 어떻게 집행되는지 확인하세요.
• 113,205,440원 숫자에 대한 이해. 이는 현재 회차 배당모형상 남는 임차보증금 부족분입니다. 조건 미적용이면 매수인 인수 위험이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
• HUG 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김원배 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 같은 279,000,000원을 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 시세 표본 주의. 전용 31.95㎡ 실거래는 2025.03의 260,000,000원 1건입니다. 65.0%라는 비율은 매력적이지만 표본이 1건인 만큼 층·상태 차이를 별도로 확인하세요.
• 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가 64%까지 내려왔고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현장 상태·점유·수요를 직접 확인하세요.
• 규제 확인. 공항 관련 보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 물건은 첫인상만 보면 부담스럽습니다. 임차인 김원배의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금은 279,000,000원으로 현재 최저가 168,960,000원보다 큽니다. 배당모형에서도 미배당액 113,205,440원이 잡힙니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 64%라는 할인율만으로는 결코 싸다고 평가할 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기 + 주택임차권등기 말소 조건이 결론을 바꿉니다. 그 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 168,960,000원입니다. 이는 31.95㎡ 실거래 시세 지표 260,000,000원의 65.0% 수준입니다. 다만 시세 표본은 1건이고, 이미 2회 유찰됐으며 경매 통계상 매각률도 0.0%입니다. 권리의 열쇠는 매각조건 확인, 가격의 열쇠는 얇은 시세 표본과 환금성 검증입니다.

* 매각물건명세서 비고에 따라 김원배 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우를 전제로 한 실질 인수액입니다. 배당모형상 현재 회차 미배당액은 113,205,440원입니다.