한 줄 평 이 물건의 핵심은 임차권 확약입니다. 등기상 임차보증금 236,000,000원의 박종연 임차권은 원래 부족배당 91,858,000원의 인수 위험이 있었지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 한해 실질 인수액은 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 미상 점유자와 전세사기 관련 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
147,000,000원 · 1회 유찰
실질취득
147,000,000원*
박종연 확약 인수 0원 처리
인수 위험
확인 필요
확약 밖 점유자 존재
핵심지표
임차권 1건
대항력 임차권 확약
인천지방법원 2025타경510300. 인천 계양구 작전동 어반스카이 제3동 603호 오피스텔입니다. 등기 흐름을 보면 2020년 매매 후 민간임대주택 등록, 이후 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류·강제경매가 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2021년 3월 12일 압류이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 일반적인 ‘깨끗한 물건’과는 다릅니다. 을구 1순위 주택임차권등기 박종연의 보증금은 236,000,000원으로, 현재 매각가 기준 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 64.88㎡ |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박종연 | 236,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용* |
| 권철수 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 확인 필요 |
* 박종연 임차인은 전입·확정일자 및 임차권등기로 대항력·우선변제권이 있으나, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 내용에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약이 적용되지 않는 다른 점유자 위험은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 박종연 보증금 | 236,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 실질취득액
확약이 없다고 가정한 임차권 부족분 기준 시나리오입니다. 확약 적용 시 박종연 인수는 0원 처리됩니다.
✅ 확약 적용 효과 박종연 임차권은 부족배당 91,858,000원이 발생하는 구조였지만, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
⚠️ 남는 위험 권철수 점유자는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 또한 HUG 관련 대형 가압류·강제경매 이력이 있어 권리 확인을 꼼꼼히 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 작동초등학교 남동측 약 350m 지점. 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층입니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 박종연 임차권 말소동의 확약서의 실제 제출 여부와 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 미상 점유 확인. 권철수 점유자의 실제 보증금·계약관계를 추가 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 확약으로 인수 부담은 낮아지지만 전세사기 관련 이력이 있는 물건이므로 단순 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “확약은 해결책이지 모든 위험 제거는 아니다”
이 물건의 가장 큰 변수는 박종연 임차권입니다. 보통이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 구조지만, 이번 사건은 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 해당 인수 부담이 실질 0원이 됩니다. 다만 확약 밖 점유자와 전세사기 관련 권리관계가 남아 있어, 권리 완전 안전형으로 보기는 어렵습니다. 가격보다 먼저 확약 범위와 점유관계를 확인해야 하는 물건입니다.