서울남부지방법원 2025타경12961. 이 물건은 권리표만 보면 위험도가 높아 보입니다. 임차인 황유리는 2022.05.17 전입·점유했고, 확정일자는 2022.05.04, 보증금은 285,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준은 2022.09.19 주식회사 에이원대부캐피탈의 가압류입니다. 따라서 황유리의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 황유리 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 그래서 일반적인 대항력 인수 규칙만 적용할 때의 미배당액과 실제 매수인이 부담할 금액을 구분해야 합니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 29.76㎡ · 지상5층 중 제3층 |
| 건물 / 규모 | 마이빌8차 · 12세대 · 사용승인일 2020.06.19 |
| 소유자 | 육호연 (2022.05.02 매매, 거래가액 285,000,000원 · 2022.05.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 168,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 인수는 확약으로 끊긴다
등기부의 2020.06.29 서서울신용협동조합 근저당은 2020.10.06 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 이 사건의 기준권리는 2022.09.19 주식회사 에이원대부캐피탈 가압류 4,783,843원입니다. 황유리의 전입·점유 2022.05.17은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 2024.08.23에는 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계금액 중복합산 금지
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황유리 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.17 / 2022.05.04 배당요구 2024.08.23 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 황유리 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 황유리의 285,000,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 다시 더하지 않습니다. 현재 회차에서 황유리의 우선변제 배당 후 남는 금액은 119,836,480원이지만, 황유리와 승계인 모두 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득비용을 봐야 했습니다. 하지만 이 사건은 확약에 따라 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 168,320,000원입니다. 제공된 동일 면적 실거래 표본의 최근 12개월 평균은 245,625,000원이고, 실질취득은 그 대비 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.76㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.86㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 29.76㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 29.86㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 29.86㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 29.86㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 29.76㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 29.76㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | 29.76㎡ | 8건 | 245,625,000원 |
표본 최저 거래는 240,000,000원, 최고 및 최신 거래는 285,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 실질취득 168,320,000원은 분명 낮습니다. 다만 가장 최근 거래가 2022.05이고 매각기일은 2026.08.19이므로, 이 실거래 표본만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,156,480원 |
| 1. 임차인 황유리 보증금 | 285,000,000원 | 165,163,520원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이원대부캐피탈 | 4,783,843원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 배당계산상 황유리의 보증금 미배당액은 119,836,480원입니다. 다만 황유리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 285,000,000원은 승계 관계이므로 황유리 보증금과 별개 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 마이빌8차는 12세대입니다. 사용승인일은 2020.06.19이고 본건은 지상5층 중 제3층입니다.
- 입지. 개웅초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 6M 내외, 남측 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다. 공시지가는 3,069,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰·탐문을 종합해 평가했습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 지표 0.0으로 가격 할인과 별개로 매도 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 황유리 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 룰상 미배당액은 119,836,480원이지만, 확약 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 승계금액 중복 금지. 실제 임차인은 황유리 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 동일 보증금을 이중으로 계산하지 않아야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 현재성 확인. 제공된 최신 실거래는 2022.05입니다. 현재 회차의 68.5% 지표만으로 현재 시장가격을 확정하지 마세요.
- 환금성 확인. 12세대 다세대이며 경매 평균 유찰이 3.3회입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있다. 하지만 인수는 조건으로 끊긴다”
이 사건의 핵심은 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 사실 자체가 아닙니다. 통상 구조라면 현재 회차에서 미배당 119,836,480원이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 황유리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 168,320,000원으로 보는 것이 이 사건의 정확한 출발점입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 대비 68.5%입니다. 다만 최신 거래가 2022.05에 머물고, 마이빌8차의 경매 평균 유찰은 3.3회입니다. 결국 이 물건은 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 시세의 현재성과 다세대 환금성을 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다. 권리만 보면 이전보다 선명해졌지만, 가격 판단까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.
