132,300,000원
인천지방법원 2025타경510301. 석남역(7호선) 북측 약 200미터에 위치한 석남룩소르주상복합공동주택 14층 1402호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 김상숙은 2019.12.02. 거래가 174,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 2019.12.27. 설정된 김태정의 근저당권 채권최고액 105,000,000원입니다.
표면상 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 진짜 핵심은 갑구 채권들이 아니라 선순위 임차인 이상혁입니다. 점유개시일 2019.11.29., 주민등록일 2019.12.02., 확정일자 2019.10.10.으로 말소기준일 2019.12.27.보다 앞서고, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 506-5 석남룩소르주상복합공동주택 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 14층 건물 내 14층 1402호 · 50.69㎡ |
| 소유자 | 김상숙 (2019.12.02. 거래가 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상혁 14층 1402호 50.69㎡ 전부 | 점유 2019.11.29. 전입 2019.12.02. | 2019.10.10. 배당요구 2024.01.11. | 174,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경우를 전제로 한 실질 판단입니다. 확약이 이행되지 않는다면 대항력 있는 임차보증금 174,000,000원이 매수인 인수 위험으로 돌아옵니다. 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계 임차인으로 중복 집계된 별도 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선해야 한다
석남룩소르주상복합공동주택의 확인 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 187,166,666원이지만 2022년의 228,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 52.98㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2023.01 | 52.98㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 52.98㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2021.11 | 53.19㎡ | 12 | 197,000,000원 |
| 2021.07 | 53.19㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2021.07 | 53.19㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 80.7%입니다. 확약이 유효하다면 매수인 인수 0원으로 실질취득도 132,300,000원이므로 최근 실거래보다 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세는 -14.5%로 하락 방향입니다. 과거 전체 평균 187,166,666원이나 감정가 189,000,000원을 기준으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 2. 근저당 · 김태정 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 268,500,000원 | 24,647,800원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 17,898,363원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 575,398,363원 중 채권자 배당액은 129,647,800원, 미배당은 445,750,563원입니다. 현재 배당 가정에서는 소유자 잔여가 없고, 말소동의 확약이 유효하다는 전제 아래 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역(7호선) 북측 약 200미터 지점. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 최상층 1402호입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 24세대, 2016.12.07. 준공. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 거래는 164,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 -14.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 사건의 전제가 되는 문서입니다. 확약 주체·대상 임차권·말소 조건·이행 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 4번 이상혁의 주택임차권등기가 실제로 매수인에게 부담 없이 정리되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 인수 시나리오 병행. 확약이 무효라면 보증금 174,000,000원이 기준이 되어 현재 최저가 132,300,000원만으로 가격을 평가할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,166,666원보다 2026.02 최신 거래 164,000,000원과 최근 12개월 평균 164,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -14.5%이므로 현재 80.7% 할인만 보고 공격적으로 입찰하지 말아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류와 구로구 압류가 존재하므로 당해세 및 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 가격보다 확약서가 먼저다”
현재 최저가 132,300,000원만 보면 최근 실거래 164,000,000원의 80.7%라 가격이 내려와 있습니다. 하지만 이상혁은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이고, 등기부상 보증금은 174,000,000원입니다. 이 권리가 그대로 남는다면 낙찰가를 더 낮춰도 실질취득은 약 174,000,000원에 수렴해 최신 시세보다 높아집니다.
반면 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 실제로 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀌고, 현재 132,300,000원은 최근 시세 대비 80.7% 수준이 됩니다. 다만 최근 추세가 -14.5%이고 24세대 소규모 물건이라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 단순합니다. 확약 유효성 확인 전에는 보류, 확인되면 가격 검토 가능. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 확약서의 실제 효력과 이행 조건입니다.
