서울남부지방법원 2025타경12964. 서울 강서구 화곡동 ‘까치빌라’ 지하층 03호, 전용 41.35㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 106,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,800,000원입니다. 소유자 서동진은 2013.04.23. 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 89,524,356원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 등기된 미반환 보증금은 85,500,000원으로 최저가 84,800,000원보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가를 낮춰도 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 408-54 제지하층 제03호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.35㎡ · 지하 1층/지상 3층 건물 중 지하층 03호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 서동진 (2013.04.23. 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 84,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,524,356원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권 85,500,000원과 특별매각조건
1991년 설정된 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2002.03.21. 해지를 원인으로 말소됐고, 2013년 우리은행 근저당권도 2017.12.27. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 과거 근저당을 현재의 존속 권리처럼 단순 적용해서는 안 됩니다.
한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2024.02.19. 접수됐습니다. 임대차계약일은 2021.11.04., 확정일자는 2021.11.25., 점유개시일은 2021.12.28., 주민등록일자는 2021.12.29.이며, 최초 보증금 90,000,000원 중 반환받지 못한 금액 85,500,000원이 등기돼 있습니다.
임차·보증기관 신고 분석
실제 임차인으로 합산되는 신고는 0명입니다. 한국토지주택공사 신고 1건은 보증금 대위·승계 성격으로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 신고 주체 | 성격 | 계약·전입 | 미반환 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 | 계약 2021.11.04. 확정 2021.11.25. 점유 2021.12.28. 전입 2021.12.29. | 85,500,000원 | 실제 임차인 아님 | 배당요구 신고 | 실질 0원* |
* 특별매각조건이 없다면 등기된 미반환보증금 85,500,000원이 매수인 인수 쟁점이 될 수 있으나, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수를 0원으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 54.7%는 ‘표면 수치’일 뿐
확인되는 까치빌라 실거래는 2023.05. 1건입니다. 거래가는 155,000,000원이지만 전용면적은 50.23㎡, 3층으로 본건의 41.35㎡ 지하층과 면적·층이 모두 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.05 | 50.23㎡ | 3층 | 155,000,000원 | 면적·층 불일치 |
| 본건 | 41.35㎡ | 지하층 | 최저가 84,800,000원 | 직접 비교 제한 |
최저가 84,800,000원은 확인된 실거래 155,000,000원의 54.7%입니다. 그러나 이 비율은 본건과 다른 면적·층의 2023년 단일 거래를 기준으로 한 값입니다. 최근 가격 추세를 확인할 연속 거래가 없고, 지하층이라는 개별 조건도 반영되지 않으므로 54.7%만으로 시세보다 현저히 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,926,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 | 89,524,356원 | 7,773,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 총 채권 164,624,356원 중 82,873,600원이 배당되고, 미배당액은 81,750,756원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 특별매각조건을 반영한 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 84,800,000원 | 7,773,600원 | 81,750,756원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 67,840,000원 | 0원 | 98,405,476원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 54,272,000원 | 0원 | 111,729,252원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 동측 인근이며 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물로, 벽돌쌓기 외벽과 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 가장형 토지로 남측과 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 241.0㎡이며 공시지가는 3,180,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대의 지하층으로, 같은 건물 3층 거래를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 확인하세요.
- 확약 주체·범위 확인. 한국토지주택공사 임차권 외에 별도 점유자·임차인이 있는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 등기 말소 기록 대조. 한국주택은행 근저당과 우리은행 근저당의 말소 여부를 최신 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 지하층 상태 점검. 누수·결로·곰팡이·채광·환기·침수 흔적과 배수 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 2023년 50.23㎡ 3층 거래 1건이 아니라, 화곡동 41.35㎡ 전후 지하층 다세대의 최근 거래와 임대 시세를 별도로 조사하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현재 점유자, 인도 가능 시점, 이사 협의 필요성을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 수도·전기·가스 등 체납 여부를 건물 관리 주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서·채권계산서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*은 장점, 가격 확정은 아직”
이 사건은 보증금 85,500,000원의 임차권등기가 있어 처음 보면 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 인수형으로 보일 수 있습니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 제시돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그렇다고 최저가 84,800,000원이 곧바로 확실한 저가라는 뜻은 아닙니다. 비교 거래는 2023년 50.23㎡ 3층 1건뿐이고 본건은 41.35㎡ 지하층입니다. 권리의 핵심 부담은 확약으로 해소됐지만, 가격·물건 상태·점유 확인은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.