서울남부지방법원 2025타경12969. 영등포동7가 메이슨리치 903호로, 감정평가상 공부 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용으로 기재된 물건입니다. 전용면적 비교대상은 30.71㎡, 건물은 2020.05.21 사용승인된 지상 13층 건물 중 9층입니다. 소유자 정소진은 2021.07.30 거래가 359,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 64%까지 내려와 매력적으로 보이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 손기원이 2021.07.30 전입·점유했고 확정일자는 2021.06.21입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.03.21 부천시 압류이므로 손기원은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 아무 조건도 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12969 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제9층 제903호 |
| 용도 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 공부상 오피스텔 |
| 면적 / 층 | 30.71㎡ · 지상 13층 중 9층 |
| 사용승인 | 2020.05.21 |
| 소유자 | 정소진 (2021.07.30 거래가 359,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 228,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2023.03.21 갑구 6번 압류 · 부천시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 손기원의 확정일자 2021.06.21, 전입·점유 2021.07.30이 말소기준 2023.03.21보다 앞섭니다. 이후 2023.08.23 주택임차권등기까지 마쳐 보증금 359,000,000원이 등기돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 뒤라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것이 아닙니다. 대항력은 그보다 앞선 전입·점유에서 이미 성립한 것으로 데이터에 판정돼 있습니다.
말소기준 이후의 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정·가압류, 국·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있으므로 배당액과 임차인 미배당액 계산이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, HUG 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손기원 | 건물 전부 · 주거 | 2021.07.30 | 2021.06.21 | 359,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 손기원 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 표시된 것이므로 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 손기원 보증금 359,000,000원과 HUG 채권을 서로 다른 임차보증금처럼 더하는 방식은 중복 계산입니다.
③ 유찰돼도 원래는 총액이 거의 안 내려간다 — 확약이 만드는 차이
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 | 매각가+인수 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 228,480,000원 | 134,518,720원 | 362,998,720원 | 228,480,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 182,784,000원 | 179,574,976원 | 362,358,976원 | 182,784,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 146,227,200원 | 215,619,981원 | 361,847,181원 | 146,227,200원 |
확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당 인수액이 반대로 늘어, 매각가와 인수를 합친 금액은 약 3.62억 수준에 머뭅니다. 즉 최저가 64%만 보고 “감정가보다 싸다”고 판단하면 틀립니다. 반대로 본건처럼 확약이 유효하게 작동하면 미배당 잔액이 실질적으로 제거돼, 현재 회차에서는 228,480,000원이 실질취득 기준이 됩니다.
④ 시세 비교 — 확약 유효 시 67.4%, 단 거래 추세는 -0.3%
가격 판단은 전체 실거래 평균 339,833,333원보다 최근 12개월 평균 339,000,000원, 최신 거래 339,000,000원, 최근과 과거의 추세 -0.3%를 우선합니다. 데이터상 최근 가격은 과거 대비 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 30.71㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 339,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 339,000,000원 |
현재 최저가 228,480,000원은 최근 12개월 평균 339,000,000원의 67.4%입니다. 확약이 유효해 실질취득이 최저가와 같아진다는 전제에서는 가격 차이가 큽니다. 반면 확약이 없다면 매각가+룰상 인수는 362,998,720원으로 올라가므로 같은 시세와 비교했을 때 오히려 높은 총취득 부담이 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약의 유효성에서 발생합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 228,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,998,720원 |
| 1. 임차인 손기원 보증금 | 359,000,000원 | 224,481,280원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 16,145,707원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 359,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 907,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터 배당 시나리오상 손기원 보증금 부족분은 134,518,720원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 남동측 인근이며 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 병원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 9층으로, 사용승인일은 2020.05.21입니다. 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다.
- 거래. 메이슨리치는 18세대이며 데이터상 실거래 12건의 전체 평균은 339,833,333원, 최근12개월 평균은 339,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 손기원과 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매수인에게 실제로 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 대조합니다.
- 말소 실행 확인. 낙찰 후 주택임차권등기가 어떤 절차·시점에 말소되는지 확인합니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심 전제입니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·국·부천시 압류 3건 가운데 당해세가 있는지, 금액과 법정기일이 어떻게 되는지 확인합니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 손기원 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
- 가격 기준 분리. 확약 유효 시에는 실질취득 228,480,000원을 시세와 비교하고, 확약이 불확실하다면 매각가+룰상 인수 362,998,720원을 기준으로 판단합니다.
- 실거래 최신성 확인. 데이터상 최신 거래는 2022.11 339,000,000원이므로 2026.08.19 입찰 전 최근 거래를 다시 확인합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰을 통해 표시됐으므로 내부 상태를 별도로 확인합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘64%’가 아니라 ‘확약’
이 사건은 숫자만 보면 감정가 357,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 228,480,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 손기원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 359,000,000원이어서, 일반적인 구조라면 현재 회차에서도 134,518,720원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 총 부담은 3.6억원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
본건에는 그 구조를 뒤집는 조건이 있습니다. 손기원과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수 0원, 현재 실질취득은 228,480,000원이 되고 데이터상 최근12개월 평균 339,000,000원의 67.4%에 해당합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 선순위 가능성과 확약 조건의 실제 이행은 반드시 확인해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형. 이것이 서울남부 2025타경12969의 핵심입니다.
