인천지방법원 2025타경510302. 부평역 인근 부평룩소르8차 15층 건물의 11층 1101호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박일성은 2021.10.12. 거래가 292,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 감정가 대비 70%라는 유찰률이 아니라, 그보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차권자 이주아의 보증금과 주택도시보증공사 말소동의 확약입니다.
등기부에 보이는 농협은행 채권최고액 108,000,000원의 근저당과 한국로슈진단 채권최고액 16,000,000원의 근저당은 각각 2021.09.16.과 2021.02.01. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 남은 권리 중 가장 이른 말소기준은 2023.06.30. 계양세무서 압류이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-100, 341-104 부평룩소르8차 11층 1101호 도로명: 인천광역시 부평구 경원대로1363번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 15층 중 11층 · 임차권등기 범위 71.8128㎡ 전부 |
| 사용승인 / 구조 | 2016.10.14 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 박일성 (2021.10.12. 거래가 292,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 살아 있는 임차보증금
말소기준보다 앞선 이주아의 전입·점유 개시일은 2021.09.16., 확정일자는 2021.08.05.입니다. 임차권등기일 자체는 2023.11.15.로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단은 앞선 전입과 점유를 기준으로 하므로 이주아는 대항력 있는 임차권자입니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받되, 배당으로 보증금 전액이 충당되지 않으면 원칙적으로 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 2명을 분리해 봐야 한다
| 성명 / 관계 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주아 11층 1101호 전부 · 주거용 임차권등기 | 전입·점유 2021.09.16 확정 2021.08.05 배당요구 2023.11.15 | 292,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 확약 전 룰상 121,630,400원 |
| 박현웅 현황조사·매각물건명세서 확인 | 전입 2025.05.07 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 현재 확인된 전입일 기준 |
* 이주아에 대한 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 반영한 판단입니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 미배당 보증금 121,630,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 박현웅은 말소기준 이후 전입해 현재 확인된 날짜상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰보다 확약 유효성이 먼저다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없는 한 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가 173,600,000원만 보고 감정가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 121,630,400원 | 295,230,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 121,519,999원 | 172,981,281원 | 294,501,280원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 85,063,999원 | 208,867,153원 | 293,931,152원 |
확약이 없다면 현재 회차 총부담은 295,230,400원으로 감정가 248,000,000원보다 큽니다. 2회·3회 유찰돼도 총부담은 각각 294,501,280원, 293,931,152원으로, 보증금 292,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이주아에 대한 확약이 유효하고 조건대로 이행되면 그 임차인의 인수는 실질 0원이므로, 현재 회차 실질취득은 173,600,000원*으로 전환됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 이주아 보증금 | 292,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 농협은행 근저당 2021.09.16. 말소완료 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국로슈진단 근저당 2021.02.01. 말소완료 | 16,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 170,369,600원이 이주아 보증금에 우선 배당되고, 룰상 부족분은 121,630,400원입니다. 위 두 근저당은 등기상 이미 말소돼 현재의 인수권리가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층 1101호입니다. 사용승인일은 2016.10.14.입니다.
- 입지. 부원중학교 동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권1호선 부평역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단지의 대체로 사다리형이며, 동측과 북측으로 폭 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.05.19. 중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 효력 발생 조건, 제출 주체, 말소 시기와 낙찰자에게 요구되는 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 이주아 권리 정리 확인. 확약이 이주아의 보증금 잔액과 임차권등기 전부에 적용되는지, 매각 후 실제 말소까지 이어지는지 확인하세요.
- 박현웅 점유 조사. 전입일은 2025.05.07.로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유자와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 계양세무서 압류와 부평구 압류의 세액·법정기일을 확인해 실제 배당과 임차인 미배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 시장가격 별도 확인. 현재 최저가 173,600,000원의 시세 대비 수준을 판단할 실거래 기준이 없으므로 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “확약의 유효성”
이 사건은 표면상 감정가 248,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 173,600,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 확약을 빼면 대항력 있는 이주아의 미배당 보증금 121,630,400원이 남아 현재 회차 총부담은 295,230,400원이 됩니다. 추가 유찰 역시 인수액을 늘릴 뿐, 총부담을 보증금 292,000,000원 아래로 의미 있게 낮추지 못합니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하고 조건대로 이행되면, 이주아에 대한 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 실질취득은 173,600,000원입니다. 다만 확약은 이주아에게만 적용되며 박현웅의 보증금·확정일자·실제 점유관계는 별도 확인 사항입니다. 과거 근저당은 이미 말소돼 권리 구조는 정리됐지만, 확약 원문과 미상 점유를 확인하기 전까지는 조건부 접근이 필요한 물건입니다.
