제주지방법원 2025타경1768. 서귀포시 색달동 소재의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 단순한 주거용 아파트가 아닙니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택입니다. 목록 1은 건물의 부지이고, 제시외 건물과 지상의 조경수 등도 매각 및 평가 범위에 포함되어 있습니다. 별도 목록에는 과수원 토지도 있어 취득요건까지 확인해야 하는 복합 물건입니다.

소유자는 김용제이며, 2018년 7월 제주은행 근저당이 설정된 뒤 영주물산 근저당과 다수의 가압류가 이어졌습니다. 2025년 9월 영주물산이 임의경매를 신청했고, 2026년 1월 제주은행의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 권리의 복잡성과 매수인의 인수위험은 구분해야 합니다. 등기된 담보권·가압류가 많아도 매각으로 소멸한다면 그 채무를 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 제주은행

핵심은 2018.07.24 설정된 을구 1번 제주은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 아래는 등기 순서에 따른 권리 타임라인입니다.

제주은행은 2018.07.24 근저당권 3건을 설정했고, 이후 2020.03.27에도 추가 근저당권을 설정했습니다. 해당 담보권에는 색달동 2285-7 및 2285-8 토지의 공동담보 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 개별 건물 등기뿐 아니라 매각되는 각 토지의 등기와 공동담보 관계를 함께 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입자 2명, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 장혜성·김철완 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2018.07.24 이후입니다. 따라서 확인된 전입신고일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분과 구체적인 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.

매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현재 파악된 권리관계에 따른 판단이며, 점유자가 없거나 명도가 자동으로 완료된다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 대비 34%는 아니다

감정가는 1,687,043,300원이고, 3회 유찰 후 최저가는 578,656,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준으로 낮아졌지만 이는 법원 감정가와 현재 매각기준가를 비교한 수치입니다. 현재 매매시장의 가격 수준을 뜻하지는 않습니다.

4회·5회 유찰 가격은 조건부 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저가를 확정한 일정은 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 578,656,000원 가정)

현 최저매각가 그대로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 8,186,560원을 제외한 570,469,440원이 을구 1번 제주은행 근저당권에 배당됩니다. 나머지 담보권자와 가압류 채권자는 이 추정표에서 배당을 받지 못합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당

모든 시나리오에서 신청채권의 표시금액 18,499,178원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 선순위 담보권에 배당재원이 집중되는 구조이기 때문입니다. 다만 신청채권이 배당받지 못한다는 사실만으로 매수인에게 채무가 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 색달동 관광단지입구교차로 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설· 과수원 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 대상 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 대중교통 노선과 지방도가 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 토지 특성. 공부상 지목은 대, 면적은 993.0㎡이고 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 373,600원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 중로3류와 소로2류 도로에 접하며, 하수처리구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 개발·증축·용도변경 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건물 용도. 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 2층 건물로 2018.07.11 사용승인을 받았습니다. 외벽은 페인팅, 내부는 인테리어·타일·에폭시 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 1층 천장매립형 에어컨 냉방설비 등이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 목록 1은 목록 2 건물의 건부지이고, 지상 조경수 등도 평가에 포함되어 있습니다. 매각목록별 토지·건물과 현장 경계를 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 단일 주거용 물건과 달리 근린생활시설·다가구주택 및 토지 취득요건을 함께 검토해야 합니다. 매수자별 활용 목적과 인허가 가능성에 따라 거래조건이 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 및 등기부 대조. 색달동 2285-7과 공동담보로 기재된 2285-8 등 관련 토지의 등기 및 매각 범위를 확인하고, 건물 등기와 토지 등기의 권리관계를 각각 검토하세요.
• 농지취득자격증명. 목록 3 과수원 토지의 농취증 필요 여부, 발급 가능성 및 제출 요건을 먼저 확인하세요. 일괄매각의 취득 가능성을 판단하는 핵심 요소입니다.
• 전입자 2명 재확인. 장혜성·김철완의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도 상황을 확인하세요. 전입신고가 후순위라는 이유로 명도 절차까지 불필요하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 구조, 사용상태 및 건축물대장과의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
• 조경수·현장 경계 확인. 감정평가에 포함된 지상 조경수 등의 현황과 토지 경계를 확인하고 매각목록별 실제 이용상태를 대조하세요.
• 실거래 기반 적정가 산정. 근린생활시설·다가구주택과 유사한 토지·건물 구성의 최근 실거래, 임대수익 가능성, 유지관리비와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 공동담보 및 배당 검토. 제주은행의 여러 근저당권이 관련 토지를 공동담보로 설정하고 있으므로, 개별 매각목록과 공동담보 배당관계를 확인하세요. 채권최고액은 실제 확정채무액과 다를 수 있습니다.
• 인수권리 및 법정지상권 확인. 매각물건명세서에는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 매각기일 전 최신 명세서와 등기, 현황조사 내용이 일치하는지 다시 확인하세요.
• 미납비용·건물 상태. 공과금 및 관리 관련 부담, 건물 유지보수 상태, 실제 사용 용도, 주택 및 근린생활시설의 점유·관리 상황을 확인하세요.
• 최종 입찰조건. 2026.11.03 매각기일과 현재 최저매각가, 일괄매각 조건 및 특별매각조건을 법원 공고 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “좋은 가격이다”는 다르다

제주 색달동 2285-7 사건은 3회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 낮아진 물건입니다. 말소기준인 2018년 제주은행 근저당 이후의 담보권·가압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 확인된 권리관계상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 단순한 아파트가 아니라 근린생활시설·다가구주택·토지가 결합된 일괄매각입니다. 전입자 2명의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않았고, 별도 과수원 토지에 대한 농지취득자격증명 문제도 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 기준으로 적정가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

따라서 본건은 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득조건·점유관계·시장가격을 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 인수할 수 있는 범위의 부동산인지, 그리고 현재 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지입니다.