제주지방법원 2025타경1768. 서귀포시 색달동 2285-7 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 사용승인일 2018.07.11.의 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물과 지상의 조경수 등도 포함 평가됐습니다.
권리의 기준점은 2018.07.24. 접수된 제주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 제주은행·영주물산 근저당과 8건의 가압류, 영주물산 및 제주은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-7 · 색달중앙로 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택 · 일괄매각 |
| 토지 | 993.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김용제 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,687,043,300원 / 826,651,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주물산 주식회사 / 18,499,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
말소기준은 접수번호 41624의 제주은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 제주은행 근저당 2건을 포함해 영주물산 근저당, 추가 제주은행 근저당, 8건의 가압류와 2건의 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 현 최저가를 매각가로 가정하면 매각대금 대부분이 선순위 제주은행 근저당에 배당되고 나머지 채권은 대규모 미배당이 발생하지만, 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜성 | 미상 | 2024.01.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철완 | 미상 | 2021.02.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김철완의 전입일 2021.02.16.과 장혜성의 전입일 2024.01.26.은 모두 말소기준일 2018.07.24.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증 없이 가점 금지
현재 최저매각가는 826,651,000원으로 감정가 1,687,043,300원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반 공동주택 한 호가 아니라 1층 근린생활시설·2층 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 혼합용도 부동산입니다. 감정가 대비 할인율만으로 주변 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 826,651,000원 | 815,984,490원 | 1,445,693,886원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 578,655,700원 | 570,469,143원 | 1,691,209,233원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 405,058,990원 | 398,608,400원 | 1,863,069,976원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 인수금 변동이 아니라 혼합용도 수익성·임대현황·토지가치와 실제 거래가를 확인해 적정 입찰가를 산정하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 826,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,666,510원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 900,000,000원 | 815,984,490원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제주은행 | 552,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 영주물산주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사제주은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 66,250,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 양승혁 | 22,266,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,667,112원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,093,642원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 하원새마을금고 | 30,443,703원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,553,021원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,404,898원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,261,678,376원 중 채권자 예상배당은 815,984,490원이고, 미배당액은 1,445,693,886원입니다. 신청채권 18,499,178원도 현 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 관광단지입구교차로 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 2018.07.11.이며, 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·보일러 난방설비가 있고, 1층에는 천장매립형 에어컨 냉방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 993.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로3류와 소로2류에 접합니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로조건은 중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 본건 지상의 조경수 등이 포함 평가됐고, 목록 1 토지는 목록 2 건물의 건부지입니다.
- 과수원. 일련번호 3 토지는 지목과 현황이 과수원으로, 취득 시 농지취득자격증명원이 필요할 수 있으므로 관할 관청 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 근린생활시설·다가구주택·토지 거래와 실제 임대수익을 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차관계 확인. 장혜성·김철완의 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 거주·영업 상태를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 두 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 실제 점유 인도와 영업시설 정리 과정은 별도 비용과 시간이 들 수 있습니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·조경수의 경계와 현황을 감정평가서 도면 및 현장과 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 일련번호 3 과수원에 필요한 서류와 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 공동담보 대조. 제주은행 근저당에는 색달동 2285-7과 2285-8의 공동담보가 기재돼 있으므로 등기부와 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
- 용도·인허가 점검. 자연녹지지역·자연취락지구에서 현재 상가·다가구 이용과 향후 증축·용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.24. 제주은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현 최저가 826,651,000원에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 826,651,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 가격이 유리하다고 결론내리기는 어렵습니다. 1층 근린생활시설·2층 다가구주택, 대지와 과수원, 제시외 건물과 조경수를 함께 검토해야 하는 복합 물건이기 때문입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·수익성·명도·농지취득요건 확인이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
