인천지방법원 2025타경510304. 인천 동구 화평동 149의 단독주택과 토지를 함께 파는 사건입니다. 토지는 86.0㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중인 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 매각은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
가격만 보면 강하게 내려왔습니다. 감정가 203,118,750원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 99,528,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 곧바로 검증하기 어렵고, 이번 물건에는 별도의 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 화평동 149 · 송화로23번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 86.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,104,000원/㎡ |
| 소유자 | 이병우 (2017.02.06 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,118,750원 / 99,528,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한샘파이낸셜대부 / 126,356,164원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당권의 순위가 핵심
건물 등기의 접수순서를 보면 2024.06.21 주식회사한샘파이낸셜대부 근저당권 165,000,000원이 접수번호 228747로 먼저 설정되고, 같은 날 전세금 5,000,000원의 전세권이 접수번호 228748로 뒤이어 설정됐습니다. 이 근저당권은 이후 2025.08.26 주식회사한강자산관리대부로 이전되고, 2025.08.29 그 근저당권부채권에 엠지캐피탈주식회사의 질권이 설정됐습니다.
임차인 신고는 없습니다. 전세권자는 주식회사한샘파이낸셜대부이고 전세금은 5,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2024.06.21부터 2026.06.20까지입니다. 현재 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 99,528,000원으로 감정가 203,118,750원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 69,669,600원(감정가 34%), 그 다음은 48,768,720원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 99,528,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 69,669,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 48,768,720원 | 0원 |
문제는 이 할인율을 비교할 실거래 기준가격이 없다는 점입니다. 토지 공시지가는 1,104,000원/㎡이지만 공시지가는 곧바로 주택 전체의 거래시세가 아닙니다. 따라서 현재 회차가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,191,504원 |
| 2. 전세권 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,336,496원 |
위 산정안은 전세권 5,000,000원을 전액 배당하는 계산입니다. 다만 건물 등기에는 2024.06.21 설정된 채권최고액 165,000,000원의 근저당권과 그 이전등기가 존재하므로, 실제 배당순위와 배당액은 채권계산서·토지 등기·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화평사거리 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동인천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 토지. 86.0㎡의 대지이며 완경사·세로장방형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 정비구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로 아파트처럼 동일 규격 비교가 쉽지 않고, 현재 2회 유찰 상태라 실제 수요와 적정가 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 19,905,600원입니다.
- 토지·건물 일괄 확인. 토지 86.0㎡와 주택, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 현황과 감정 대상의 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 대부분이 건물 대지로 보이지만 정확한 면적과 인접 토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당권 순위. 2024.06.21 근저당권 설정과 같은 날 전세권 설정의 접수번호 선후, 이후 근저당권 이전 및 질권설정을 토지·건물 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역 및 제1종지구단위계획구역에 포함되므로 이용·정비 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 검증
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 99,528,000원, 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰돼 가격이 크게 내려온 것은 분명하고, 현재 산정상 임차인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지는 개별성이 강하고, 이번 물건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며 토지 경계도 별도 확인이 필요합니다.
특히 동일 물건군의 실거래 비교값이 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”는 결론을 내리는 것은 금물입니다. 건물 등기에서는 2024.06.21 설정된 근저당권과 같은 날의 전세권 순위도 직접 대조해야 합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 산정되지만, 가격·경계·정비구역·등기순위를 모두 원본 확인한 뒤 접근할 C등급 검증형 물건입니다.
