인천지방법원 2025타경510304. 화평사거리 북서측 인근에 있는 토지 86.0㎡와 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기 흐름의 핵심은 2024년 6월 21일 설정된 한샘파이낸셜대부 명의의 채권최고액 165,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당권과 가압류는 모두 후속 말소등기가 존재하므로 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 보면 안 됩니다.
말소기준 근저당권 뒤에는 같은 날 접수된 전세금 5,000,000원의 전세권, 경매개시결정, 근저당권 이전 및 질권설정이 이어집니다. 이 권리들은 말소기준 근저당권 또는 그 부수 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 화평동 149 · 인천광역시 동구 송화로23번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 86.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 소로 한면 |
| 소유자 | 이병우 (2017.02.06. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,118,750원 / 99,528,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한샘파이낸셜대부 / 126,356,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 이미 말소됐다
임차인 없음. 별도의 주택임차인 신고나 점유자 보증금은 확인되지 않습니다. 등기된 전세권자는 주식회사한샘파이낸셜대부이고 전세금은 5,000,000원이지만, 2024.06.21. 말소기준 근저당권보다 뒤 번호로 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 실질취득은 99,528,000원
현재 최저매각가는 99,528,000원으로 감정가 203,118,750원의 49%입니다. 임차인 보증금이나 기타 승계액이 없어 최저가 기준 실질취득액도 99,528,000원입니다.
③ 예상배당표 점검 (매각가 99,528,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 | 등기상 상태 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,191,504원 | 집행비용 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 다솜스카이대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 2020.12.04. 말소 |
| 을구 2번 근저당권 · 다솜스카이대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 | 2020.12.04. 말소 |
| 을구 3번 근저당권 · 다솜스카이대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 | 2020.12.04. 말소 |
| 을구 5번 근저당권 · 동인천신용협동조합 | 78,000,000원 | 37,336,496원 | 2023.11.29. 말소 |
| 을구 6번 근저당권 · 이향식 | 120,000,000원 | 0원 | 2024.06.21. 말소 |
| 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,988,763원 | 0원 | 2024.06.24. 말소 |
| 을구 9번 근저당권 · 한샘파이낸셜대부 | 165,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 · 매각으로 소멸 |
| 을구 10번 전세권 · 한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 0원 | 말소기준 후순위 · 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화평사거리 북서측 인근이며 주위에 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동인천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지 86.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 소로 한면에 접합니다. 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당관계 재검증. 말소된 근저당권에 배당액이 기재된 시뮬레이션은 등기와 맞지 않습니다. 법원의 채권계산서와 배당표를 반드시 대조하세요.
- 토지 측량. 토지 대부분이 건물 대지로 보이지만 정확한 면적과 인접 토지 경계는 별도 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 구조·면적·현황과 철거 또는 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 정비구역 확인. 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함된 만큼 관련 계획, 건축 제한과 향후 권리관계를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 주택 이용 중이므로 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 건물 상태, 수선비, 토지 경계와 주변 단독주택 거래를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.06.로 기재돼 있으므로 법원 원본에서 매각 여부와 변경·연기 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 배당표는 정리되지 않았다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며, 2024.06.21. 이전에 설정된 근저당권과 가압류는 후속 등기로 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당권과 그 이후 전세권·경매개시결정· 근저당권 이전 및 질권설정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 배당 시뮬레이션은 말소된 과거 근저당권들에 97,336,496원을 배분하고 말소기준 근저당권에는 0원을 기재해 등기 흐름과 충돌합니다. 따라서 이 숫자를 재조합해 새로운 예상배당을 만들기보다, 불일치 자체를 위험신호로 보고 법원 원본 배당자료를 다시 확인하는 것이 맞습니다. 최저가는 감정가의 49%지만 시세 비교 자료가 없고 토지 경계·제시외 건물·정비구역 확인도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 원본 확인 후입니다.