서울남부지방법원 2025타경12974. 양천구 신월동 한울팰리스 302호, 전용면적 22.81㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현이고, 2022년 1월 20일 거래가 284,000,000원에 매수한 뒤 2022년 2월 17일 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 최미선의 선순위 주택임차권입니다. 최미선은 2022년 2월 17일 전입·점유, 2022년 2월 14일 확정일자를 갖추고 보증금 284,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 최미선의 전입과 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 회차 배당계산상 부족분은 113,788,160원입니다. 하지만 이 사건은 그 부족분을 그대로 인수하는 일반적인 선순위 임차인 경매와 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.81㎡ · 9층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.12.09 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.20 매매 · 거래가 284,000,000원, 2022.02.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건으로 인수 제거
등기부상 2020년 관악신용협동조합 근저당과 우리자산신탁 신탁등기는 2022년 2월 17일 이미 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류이고, 그보다 앞선 최미선의 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건에서는 매각조건으로 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 2025년 10월 30일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.17 | 284,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.02.14 · 배당요구 2023.08.01 | HUG 승계 명시 실질 인수 0원 룰상 미배당 113,788,160원은 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 양태훈 | 미상 | 2025.05.16 | 3,000,000원 월 600,000원 | 대항력 無 | 해당 여부 미상 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
양태훈은 2025년 5월 16일 전입해 말소기준권리인 2023년 9월 19일 가압류보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 최미선과 달리 매수인이 보증금 잔액을 승계하는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않고, 최미선 주택임차권의 승계인으로만 봅니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 1.7344억, 다만 실거래 표본은 2022년
한울팰리스 전용 22.68~23.03㎡대 실거래 12건은 2021년 9월부터 2022년 2월 사이에 280,000,000원~294,000,000원에 형성됐고 평균은 287,250,000원입니다. 최신 거래는 2022년 2월 292,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액 173,440,000원은 이 평균의 60.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 23.03㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2022.02 | 22.68㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 23.03㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 22.68㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 5 | 291,000,000원 |
| 2021.12 | 23.03㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2021.10 | 22.68㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2021.09 | 22.68㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.09 | 23.03㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 287,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 최미선 보증금(우선변제) | 284,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최미선 보증금 부족분은 113,788,160원입니다. 다만 매각조건상 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 최미선 관련 실질 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 173,440,000원 | 113,788,160원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 138,752,000원 | 147,990,528원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 111,001,600원 | 175,352,422원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 최미선과 그 주택임차권 승계인에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 따라서 각 회차에서 가격이 내려가면 최미선 관련 실질 인수가 늘어나는 것이 아니라 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다. 2020년 12월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 신화중학교 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 한울팰리스는 12세대 소규모 집합건물입니다. 동일 면적대 실거래는 12건 확인되지만 가장 최신 거래가 2022년 2월이어서 최근 환금성 판단에는 시차가 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 최미선 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조하세요.
- 양태훈 점유 확인. 보증금 3,000,000원·월 600,000원, 전입 2025.05.16으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시차 주의. 280,000,000원~294,000,000원 실거래는 2021.09~2022.02 거래입니다. 60.4% 수치만 보고 현재 시세 대비 동일 폭의 할인으로 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대 건물로 대단지 아파트와 거래 깊이가 다릅니다. 감정가 대비 할인율뿐 아니라 재매각 시 매수층을 함께 고려해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서상 규제 내용을 입찰 목적과 취득 자격에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이 사건은 확약 조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 284,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 회차에서 113,788,160원이 배당되지 않아 매수인에게 큰 부담이 남는 사건처럼 보입니다. 그러나 매각조건이 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 최미선 관련 인수는 실질 0원입니다. 양태훈 역시 후순위 전입으로 대항력이 없습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 173,440,000원입니다. 이 금액은 실거래 12건 평균 287,250,000원의 60.4%지만, 그 실거래가 2022년 2월까지라는 점 때문에 이를 곧바로 2026년 현재 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 확약 덕분에 정리됐고, 남은 승부처는 현재 시세와 소규모 다세대의 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
