📌 보증금 215,000,000원 ⚠️ 룰상 인수 90,873,800원 ✅ 확약 반영 0원* 🏷️ 최저가 126,700,000원 👥 임차·점유 신고 4명
이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 215,000,000원이 핵심입니다. 최저가 126,700,000원만 보면 실거래 평균의 68.7%처럼 보이지만, 확약이 없으면 미배당 보증금이 따라붙어 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 215,000,000원 안팎입니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 복미선 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 별표의 의미는 중요합니다. 확약은 복미선 임차권등기에만 적용되고, 그 밖의 점유자 3명의 보증금·임대차관계 미상 리스크는 별도로 확인해야 합니다.인천지방법원 2025타경510305. 인천 남동구 간석동 ‘리젠시아’ 2층 206호, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 출발점은 2023.04.21 남동구 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 국세 압류, 경매개시결정, 을구 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 구조입니다. 문제는 등기 자체가 아니라 그보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 복미선 임차인은 2021.10.15 확정일자, 2021.11.01 전입·점유개시, 보증금 215,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질 취득총액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보정 요소가 있습니다. notes에는 “매각물건명세서 명시 인수권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기”와 함께 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있습니다. 따라서 복미선 임차권등기에서 생기는 룰상 인수 90,873,800원은 실질 0원*으로 처리합니다. 하지만 확약은 그 임차권등기에 한정됩니다. 현황조사상 LUO SONGXIU, ZHENG GUANGFAN, LUO JUNJIE의 전입·점유가 별도로 보이고, 이들의 보증금은 미상입니다. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 명도와 임대차관계 확인은 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 56.41㎡ |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.15 소유권이전, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.21 남동구 압류입니다. 이후 2023.06.30 국세 압류, 2025.06.26 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2023.12.01 복미선 주택임차권등기 자체는 매각으로 말소됩니다. 그러나 복미선 임차인의 전입·점유개시일은 2021.11.01, 확정일자는 2021.10.15로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 임차권등기가 말소된다는 말과 보증금 인수위험이 사라진다는 말은 다릅니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 있어야 실질 인수가 0원이 되는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 4명, 보증기관 승계 신고 0명
| 성명 | 근거 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 복미선 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 2021.11.01 / 2021.10.15 | 215,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 말소기준 전 전입·점유. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원*. 룰상 미배당 90,873,800원. |
| LUO SONGXIU | 현황조사 | 2024.04.25 / 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
| ZHENG GUANGFAN | 현황조사 | 2024.04.30 / 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
| LUO JUNJIE | 현황조사 · 매각물건명세서 | 2024.07.29 / 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 위 표의 4명은 임차·점유 신고자로 보되, 복미선 외 3명은 보증금과 임대차관계가 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되고, 확약 전후를 나눠 봐야 한다
리젠시아는 총 19세대, 사용승인일 2014.03.28인 소규모 오피스텔입니다. 동일·유사 면적 실거래 10건의 평균은 184,300,000원, 최저는 125,000,000원, 최고는 230,000,000원입니다. 현재 최저가 126,700,000원은 평균 대비 68.7%로 보이지만, 이 숫자만 보고 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 복미선 보증금 215,000,000원이 대항력 있는 선순위 임차보증금이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 57.19㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2023.01 | 56.41㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 57.19㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 58.71㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 57.19㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 56.41㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 58.71㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 58.71㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2021.07 | 58.71㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 56.41㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 184,300,000원 |
정리하면 두 개의 가격표가 있습니다. 확약 반영이면 실질취득은 최저가 126,700,000원에 가깝습니다. 반대로 확약이 부인되거나 조건이 맞지 않으면, 룰상 미배당 90,873,800원이 매수인 인수로 남아 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 시세 비교 기준은 보증금 215,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “싸다”가 아니라 “확약 확인이 끝나야 싸다”가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 복미선 보증금 | 215,000,000원 | 124,126,200원 | 부족분 90,873,800원 룰상 인수 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 확약 반영 시 복미선 임차권등기 인수는 실질 0원으로 봅니다. 단, 배당표상 룰상 미배당 인수액은 90,873,800원이며, 확약의 존재·범위·조건은 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 고정된다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,700,000원 | 90,873,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,690,000원 | 128,306,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,082,999원 | 154,434,495원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 인근에 생활편익시설, 상업용부동산 및 공원 등이 소재하고 제반 입지여건은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 용도지역 자료에는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 위반건축물 여부는 false, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 총 19세대 소규모 오피스텔입니다. 실거래 표본은 125,000,000원부터 230,000,000원까지 편차가 크고, 2026.04 최근 거래는 134,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 복미선 임차권등기와 보증금 인수위험을 해소하는지, 조건·범위·제출 주체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 분리. 을구 임차권등기 자체는 매각으로 말소되어도, 전입·점유가 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금은 별개입니다. 이 사건은 확약이 있어야 실질 0원입니다.
- 점유자 3명 확인. LUO SONGXIU, ZHENG GUANGFAN, LUO JUNJIE는 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 명도 난도와 실제 점유관계를 현장 확인하세요.
- 세금 압류 확인. notes에는 국세·지방세 압류 3건 및 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 표시되어 있습니다. 실제 배당에서 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 가격 기준 이원화. 확약 반영 기준은 최저가 126,700,000원, 확약 미확인 기준은 보증금 215,000,000원 안팎입니다. 두 가격표를 분리해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “조건부 저가, 무확인 입찰은 고위험”
이 사건은 겉으로 보면 1회 유찰로 최저가가 126,700,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 실거래 평균 184,300,000원과 비교하면 가격이 낮아 보입니다. 그러나 복미선 임차인의 보증금 215,000,000원은 말소기준보다 빠른 전입·확정일자를 가진 대항력 있는 보증금입니다. 확약이 없다면 최저가가 아니라 보증금 215,000,000원 안팎으로 시세를 비교해야 하고, 그 경우 가격 메리트는 크게 약해집니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 작동한다면 복미선 임차권등기 인수는 실질 0원*이 되어 가격 메리트가 생깁니다. 결론은 단순합니다. 확약서 원본 확인 전에는 C급 위험물, 확약 확인 후에야 조건부 검토 가능한 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다, 확약의 효력과 확약 밖 점유자 3명의 정리가 이 사건의 승부처입니다.