165,120,000원
서울남부지방법원 2025타경12978. 서울 강서구 화곡동 ‘공감지음410’ 제3층 제303호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2021.12.28 매매가 279,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기상 말소기준은 2023.03.09 강서세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준 이후에 등기된 임차권 자체보다 김지혜의 임대차 선후관계입니다. 김지혜는 2021.12.09 확정일자를 받고 2021.12.27 주민등록, 2021.12.28 점유를 시작했습니다. 말소기준 2023.03.09보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 최저가 165,120,000원으로 단순 배당하면 보증금 279,000,000원을 전액 회수하지 못해 본래는 매수인이 부족분을 인수할 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.73㎡ · 제3층 제303호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상4층 · 사용승인일 2021.07.30 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.28 매매 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 있지만 조건부 인수 0원
말소기준은 2023.03.09 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 김지혜의 주민등록일 2021.12.27과 점유개시일 2021.12.28은 말소기준보다 앞서 있어 임차권등기 접수일이 2023.07.28이라는 이유만으로 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 — 핵심은 김지혜의 조건부 포기
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 2021.12.09 | 279,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
| ERDENE OCHIR BUYANKHISHIG | 2025.10.17 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김지혜는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,111,680원을 뺀 162,008,320원이 김지혜 보증금에 배당되고, 계산상 부족분은 116,991,680원입니다. 하지만 이 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래표본 시점 확인 필요
공감지음410은 19세대, 사용승인일 2021.07.30인 다세대입니다. 제공된 실거래 표본은 2021.12~2022.04 거래 10건이며 평균 282,500,000원, 최저 279,000,000원, 최고 284,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 284,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 26.86㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 26.65㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.02 | 26.2㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 26.86㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 26.2㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 24.73㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2022.01 | 24.73㎡ | 1 | 279,000,000원 |
| 2021.12 | 24.73㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.12 | 26.84㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 2021.12 | 26.2㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 282,500,000원 |
확약·매각조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 165,120,000원이고, 제공된 실거래 평균 282,500,000원의 58.4%입니다. 감정가 258,000,000원도 과거 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 모두 2021~2022년 표본이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,680원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 279,000,000원 | 162,008,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지혜의 미배당 보증금은 116,991,680원입니다. *다만 매각조건상 김지혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 포기조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 165,120,000원 | 116,991,680원 |
| 3회 유찰 · 51% | 132,096,000원 | 149,553,344원 |
| 4회 유찰 · 41% | 105,676,800원 | 175,602,675원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 시나리오에도 룰상 인수액이 116,991,680원 → 149,553,344원 → 175,602,675원으로 증가합니다. 그러나 김지혜·주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는 한, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 공감지음410은 19세대, 사용승인일 2021.07.30입니다.
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 필지 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김지혜·주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- ERDENE OCHIR BUYANKHISHIG 점유 확인. 2025.10.17 전입으로 대항력은 없지만 보증금·사용관계가 미상입니다. 현 점유와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래는 2021.12~2022.04 표본입니다. 282,500,000원 평균을 현재 시세로 그대로 간주하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원문 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 말소기준권리가 국세 압류이고 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 매각조건 확인이 먼저”
표면상 이 물건은 감정가 258,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 165,120,000원까지 내려온 다세대입니다. 제공된 실거래 평균 282,500,000원과 비교하면 숫자상 할인폭도 큽니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 279,000,000원 선순위 임차보증금입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 116,991,680원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 다만 이 조건 밖에 있는 ERDENE OCHIR BUYANKHISHIG의 보증금·점유관계가 미상이고, 비교 실거래도 2021~2022년 표본이라는 한계가 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 조건부 해소, 남은 점유와 현재 시세 확인이 필수”입니다.
