인천지방법원 2025타경510317. 검암동 대연베스트빌7차 2층 201호, 전용 51.62㎡의 다세대주택입니다. 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,470,000원으로 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 2024.09.04. 등기된 선순위 주택임차권 154,000,000원입니다. 말소기준은 2025.07.03. 강제경매개시결정이므로, 이보다 앞선 주택임차권은 원칙 구조상 매수인이 인수할 수 있습니다.
그대로라면 최저가가 내려갈수록 남는 보증금이 매수인에게 넘어와, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 보증금 154,000,000원 수준으로 수렴하는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당 추정도 보증금 중 97,279,540원만 배당되고 56,720,460원이 미배당·인수되는 구조로 계산돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.09.09. 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 522-11 대연베스트빌7차 2층 201호 · 인천광역시 서구 검암로9번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.62㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 사용승인일 2010.04.01. |
| 소유자 | 김정옥 (2022.04.15. 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 156,510,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 말소 동의 확약
현재 등기상 핵심 권리는 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.23., 확정일자 2022.03.02., 주민등록일자 2022.03.25., 점유개시일자 2022.03.26.이며 보증금은 154,000,000원입니다. 2025.07.03. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 구조입니다.
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 · 보증기관 승계 신고 | 154,000,000원 | 2022.03.25. / 2022.03.02. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 항목은 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 분류돼 있어 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 배당요구는 2024.09.04. 이뤄졌습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 시장은 하락 중
대연베스트빌7차는 총 6세대, 사용승인일 2010.04.01.인 소규모 다세대입니다. 전용 51.62㎡의 확인 거래는 3건이며, 최근 거래부터 보면 2024.03. 3층 144,500,000원, 2022.03. 2층 154,000,000원, 2022.02. 3층 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 51.62㎡ | 3 | 144,500,000원 |
| 2022.03 | 51.62㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2022.02 | 51.62㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.62㎡ | 1건 | 144,500,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 149,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 144,500,000원을 우선해서 봐야 합니다. 확약 적용 후 실질취득 99,470,000원은 이 최근 시세의 68.8%입니다. 따라서 현 회차는 최근 실거래보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
다만 거래 흐름 자체는 좋아졌다고 보기 어렵습니다. 최근 거래는 과거 거래군보다 -4.9% 낮은 추세입니다. 즉 144,500,000원을 절대적인 고정 시세로 보고 할인폭만 계산하는 접근도 위험합니다. 거래 표본이 3건에 불과하고 최근 12개월 표본은 1건이므로, 가격 메리트는 존재하지만 환금성 할인도 함께 요구되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 99,470,000원 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 154,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 156,510,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 주택임차권등기의 말소 동의 확약을 적용하기 전의 룰상 배당 추정입니다. 이 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 미배당액 56,720,460원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 2025.09.09. 제출된 해당 임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2010.04.01.입니다.
- 입지. 검암중학교 남측 인근으로, 주변은 동유형 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재하고 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선과 검암역·인천2호선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8~10미터 포장도로에 접하며, 토지는 세로장방형·평지이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 실거래가 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 가장 중요한 문서는 2025.09.09. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 적용 범위와 실제 말소 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 최저가만 보고 판단 금지. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다. 현재 가격 메리트는 확약 적용을 전제로 한 것입니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 149,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 144,500,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.9%이므로 144,500,000원을 고정된 시세 하단으로 보지 말고 추가적인 시장 할인 여지를 고려해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 6세대 규모, 3건의 거래 표본, 평균 유찰 2.0회라는 특성을 감안해 아파트와 같은 매도 속도를 전제로 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계는 확인되지 않았고 내부현황도 탐문·건축물현황도·통상 이용상태를 참고했습니다. 현장 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸진 이유가 권리였고, 확약이 그 권리를 바꿨다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 203,000,000원에서 99,470,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 원래의 권리구조는 결코 단순한 반값 매물이 아닙니다. 보증금 154,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
판단을 바꾸는 것은 2025.09.09. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 이를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현 회차 실질취득은 99,470,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 144,500,000원의 68.8%라 가격 여유는 분명합니다.
반면 시장은 -4.9% 하락 추세이고, 6세대 다세대에 거래 표본도 적으며 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성은 강하지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약 확인 시 가격 메리트는 있으나, 소규모 다세대의 환금성과 확약 적용 범위를 끝까지 확인해야 하는 B등급 물건”입니다.
