서울남부지방법원 2025타경12983. 서울 강서구 화곡동 서경홈타운 제3층 제302호, 용도는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 위혜정은 2022.01.14. 전입·점유를 시작했고 2021.11.30. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.10.24. 임차보증금 233,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 제시된 수협은행 가압류는 2024.01.05.이므로, 임차권은 그보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없다면 현재 매각가 168,320,000원에서 집행비용 3,156,480원을 먼저 제외하고 위혜정에게 165,163,520원이 배당되며, 보증금 잔액 67,836,480원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 위혜정과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적시돼 있습니다. 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘확약’이 끊는다

등기부에는 2021.05.13. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2021.05.28. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류입니다. 위혜정의 주택임차권은 2023.10.24. 등기돼 기준권리보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 가능 권리입니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 확약 대상은 위혜정 측

위혜정은 전입일과 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서지만, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 반면 이연재의 전입일은 2024.02.20.으로 말소기준 2024.01.05. 이후여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 위혜정·주택도시보증공사의 확약은 이연재에게 적용되는 조건이 아니므로 실제 점유 및 임대차관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 구조 — 2회 유찰보다 중요한 것은 확약 반영 여부

감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가는 168,320,000원으로 감정가의 64%입니다. 단순히 최저가만 보면 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건은 선순위 임차보증금 때문에 확약을 빼고 가격을 보면 안 됩니다.

확약을 배제한 원칙 계산에서는 유찰이 거듭될수록 낙찰가가 내려가는 대신 위혜정 보증금의 미배당 잔액이 늘어납니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 있는 일반 사건이라면 낮은 최저가를 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 매각조건에 잔액 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 확약 조건 충족을 전제로 한 현재 실질취득액은 168,320,000원*입니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 가정)

배당모형상 위혜정의 미배당 잔액은 67,836,480원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액이며, 매각조건에 따른 잔액 포기·임차권등기 말소가 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용이 적시돼 있습니다.
• 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소화·승강기·기계식 및 노상 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 278.0㎡, 공시지가 4,816,000원/㎡이며 동서측 및 남동측으로 폭 약 6m·4m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·수평표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 위혜정 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당모형의 미배당액은 67,836,480원이지만, 확약 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 이연재 점유 확인. 2024.02.20. 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현장점유와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 감정가 263,000,000원에서 168,320,000원까지 내려왔다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 인근 오피스텔 거래를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기부만 보면 위혜정의 임차권은 말소기준보다 앞서고 보증금도 233,000,000원이라 상당한 인수위험이 있는 물건입니다. 현재 최저가 168,320,000원에서 배당모형상 미배당액도 67,836,480원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 조건은 명확합니다. 위혜정과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

따라서 조건 이행을 전제로 한 위혜정 관련 실질 인수는 0원*이며, 현재 실질취득액은 최저매각가 168,320,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 확약은 위혜정 측에 한정되고, 이연재의 점유·보증금 관계는 별도로 남아 있습니다. 여기에 시세 비교 없이 감정가 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 결론은 확약 확인이 1순위, 이연재 점유 확인이 2순위, 가격 검증이 3순위입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 적시된 위혜정 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 뜻합니다. 조건을 반영하지 않은 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 67,836,480원입니다.