/ 87,680,000원
서울남부지방법원 2025타경12988. 마곡동 유림트윈파크 제7층 제에이-704호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자 박규민은 2022.01.13. 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2021.12.01. 전입한 김나영의 선순위 임차관계와 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류입니다.
김나영은 임대차계약일 2021.11.10., 주민등록일 2021.12.01., 확정일자 2021.12.07., 점유개시일 2021.12.27.이며 보증금은 140,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리인 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고, 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에는 김나영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 유효하게 이행되는 경우 김나영 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제7층 제에이-704호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 · 제7층 · 사용승인 2015.11.20. |
| 소유자 | 박규민 (2022.01.13. 거래가액 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 87,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 해소
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 / 지위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 · 임차권자 | 2021.12.01. | 2021.12.07. | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙 인수 포기·말소 조건 성립 시 실질 0원 |
| 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 | — | — | 별도 합산 없음 | 김나영 권리 승계 | 김나영 권리 승계 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 김나영 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 포기·말소 조건도 김나영 및 그 주택임차권 승계 관계에 적용됩니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 감정가 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가는 87,680,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 70,144,000원, 4회 유찰 시 56,115,200원입니다.
다만 감정가 대비 할인율 자체는 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 따라서 87,680,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거로 사용하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단에서 더 중요한 것은 낙찰가가 내려갈 때 선순위 임차보증금의 룰상 미배당액이 함께 커지는 구조와, 그 위험을 실제로 제거해 주는 포기·말소 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,240원 |
| 1. 임차인 김나영 보증금 | 140,000,000원 | 85,701,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 김나영의 보증금 부족분은 54,298,240원입니다. 이는 포기 조건을 적용하기 전 룰상 금액이며, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 성립하면 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 조건부 매각의 핵심 — 서류상 문구를 실제 인수 0으로 연결해야 한다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 관련 공부상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서상 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 현황 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 동명초등학교 북서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·아파트 단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 발산역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 건물의 제7층이며 사용승인은 2015.11.20.입니다. 지역난방, 위생·급배수, 승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 8차선, 북측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)· 도시개발구역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 7,665,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 김나영 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 보증기관 중복계상 금지. 주택도시보증공사는 김나영의 권리를 대위·승계한 것이므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 137,000,000원 대비 64%인 87,680,000원이지만, 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 회차별 인수 구조. 포기 조건을 제외하면 룰상 미배당액이 54,298,240원 → 71,518,592원 → 85,294,874원으로 증가합니다. 유찰만 보고 총부담이 계속 줄어든다고 해석하면 안 됩니다.
- 주거용 현황 확인. 공부상 오피스텔이고 현황은 주거용 사용으로 기재돼 있으므로, 실제 내부 상태와 사용 현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “조건의 확실성”이 먼저다
이 물건은 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 87,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김나영의 보증금은 140,000,000원이고, 배당표만 보면 현재 회차에도 54,298,240원이 남습니다. 따라서 포기 조건을 빼고 보면 단순한 저가 경매가 아닙니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 대로 김나영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 매수인이 인수할 금액은 실질 0원이 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 중복 계산할 이유도 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 “87,680,000원이 싸냐”가 아니라, “포기·말소 조건이 확실하게 이행되느냐”입니다. 조건이 확인된다면 권리 부담은 크게 정리되지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트까지 단정해서는 안 됩니다.
