인천지방법원 2025타경510333. 인천 부평구 부평동 ‘중앙이클래스22차’ 8층 801호, 전유 59.769㎡ 전부를 대상으로 한 오피스텔 경매입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 오피스텔이고, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 섞인 주거지대입니다. 숫자만 보면 감정가 244,000,000원에서 최저가 119,560,000원까지 내려왔으니 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가형 물건이 아니라 대항력 임차권등기형 물건입니다.
등기부에는 김민규 임차권자의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 254,000,000원입니다. 전입일은 2022.06.13, 확정일자는 2022.05.24, 점유개시일자는 2022.06.10으로 기재되어 있으며, 데이터상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류됩니다. 현 회차 최저가 119,560,000원에서 집행비용 2,473,840원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 117,086,160원이고, 보증금 대비 부족분 136,913,840원이 매수인 인수위험으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 8층 801호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 제8층 제801호 59.769㎡ 전부 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.01 매매, 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 더 중요하다
데이터상 말소기준은 2023.02.07 갑구 6번 국세 압류로 잡혀 있습니다. 이후 강제경매개시결정, 추가 압류, 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 구조로 표시됩니다. 그러나 주택임차권등기 자체가 말소되더라도, 임차인의 전입·점유·확정일자와 보증금 부족분이 문제입니다. 이 사건의 본질은 “등기가 지워지느냐”보다 대항력 있는 보증금 부족분을 매수인이 떠안는지입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 이 표의 보증금은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차권등기 임차인 1명의 보증금으로 봅니다. 따라서 보증금은 합산 대상 254,000,000원입니다.
| 임차인 | 사용·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 주거 (임차권등기) · 제8층 제801호 59.769㎡전부 | 전입 2022.06.13 확정 2022.05.24 점유개시 2022.06.10 배당요구 2024.08.16 | 254,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,473,840원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김민규 보증금 (우선변제) | 254,000,000원 | 117,086,160원 | 부족분 136,913,840원 매수인 인수* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
* 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 확약 이행 시 김민규 임차권등기 인수는 실질 0원으로 볼 여지가 있습니다. 다만 룰상 배당 부족분은 136,913,840원으로 병기합니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
이 사건에는 별도 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 따라서 시세 비교는 감정가와 실질취득액의 관계로만 판단합니다. 현 회차 최저가는 감정가의 49% 수준으로 낮지만, 대항력 보증금 부족분을 반영한 실질취득액은 256,473,840원입니다. 이는 감정가 244,000,000원의 105.1%입니다. 즉 확약이 확인되지 않는 전제에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 인수위험 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 119,560,000원 | 136,913,840원 | 256,473,840원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,692,000원 | 172,214,456원 | 255,906,456원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 58,584,400원 | 196,870,119원 | 255,454,519원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 소재 굴다리오거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 전철역인 부평역이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물 내 8층 801호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 장방형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이고, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 하자 메모. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 범위, 어떤 조건, 어떤 시점의 말소를 보장하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 이행 전제 없이 보면 현 회차 실질취득은 256,473,840원*입니다. 최저가 119,560,000원만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기 사건은 점유·명도·열쇠 인도·관리비 정산이 별도 이슈가 될 수 있어 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 notes에 있습니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 미납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·확약서 원본 대조가 필수입니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “확약”이 승부처
이 물건은 2회 유찰이라는 숫자 때문에 싸 보이지만, 권리구조는 전혀 단순하지 않습니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 254,000,000원이 있고, 현 회차 기준 배당 부족분 136,913,840원이 매수인 인수위험으로 산출됩니다. 따라서 확약이 없거나 이행이 불명확하다면 실질취득은 256,473,840원으로 감정가를 웃도는 수준입니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 확인되고 실제 말소까지 담보된다면, 주된 인수위험은 실질 0원으로 정리될 수 있습니다. 결론은 분명합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 확약서가 진짜로 인수를 제거하는가입니다.
