서울남부지방법원 2025타경12992. 화곡동 영락빌라 제2층 제202호, 전용면적 38.9㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 고영주이며 2020년 1월 21일 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 기준점은 2020년 4월 21일 설정된 김혜영의 근저당권, 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기 순서만 보면 끝나는 물건은 아닙니다. 임차인 김유진은 2020년 2월 27일 전입했고 점유개시는 2020년 2월 21일, 확정일자는 2020년 2월 5일입니다. 전입일이 말소기준권리 2020년 4월 21일보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 165,000,000원으로 현 최저가보다 큽니다. 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 제거

실제 임차인은 1명, 김유진입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 당사자이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약은 김유진 임차보증금에 관한 반환청구권과 해당 주택임차권등기의 말소 조건에 적용됩니다. 이 사건에 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

말소기준권리는 을구 5번 김혜영 근저당권입니다. 을구 6번 최필애 근저당권 20,000,000원, 갑구 6번 프라이빗전당포대부 주식회사 가압류 77,686,575원, 갑구 10번 주택도시보증공사 가압류 321,000,000원, 지방자치단체 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 싸긴 하지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다

영락빌라는 15세대, 1992년 3월 14일 준공된 소규모 다세대입니다. 비교 면적은 본건과 맞는 38.9㎡ 수준이며, 제공된 실거래 5건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 106,000,000원이고, 최신 거래 역시 2025년 10월 106,000,000원입니다.

현 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 90,880,000원은 최근 12개월 평균 106,000,000원의 85.7%입니다. 금액으로는 15,120,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차에 가격 할인은 분명 존재합니다. 다만 전체 5건 평균 123,000,000원과 비교해 더 크게 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래가 과거 거래보다 21.1% 하락했기 때문에 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균은 현재 가격판단의 우선 기준이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,880,000원 가정)

현재 회차 배당 계산에서는 김유진에게 88,844,160원이 배당되고 76,155,840원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 임차인 경매라면 이 부족분이 매수인 인수 문제로 이어지지만, 본건은 김유진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 싸질수록 인수가 늘어난다

이 표가 이 사건의 구조를 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이번 매각은 해당 임차인과 승계인의 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로, 그 조건이 적용되는 범위에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물의 제2층 제202호입니다.
• 입지. 신정초등학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,962,000원/㎡, 토지면적 313.6㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 영락빌라는 15세대, 1992년 준공의 소규모 다세대입니다. 제공 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 2건에 그쳐 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각에 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 김유진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득가 기준. 확약이 유효한 현재 분석에서는 실질취득은 90,880,000원입니다. 룰상 미배당 76,155,840원을 중복 가산하지 않습니다.
• 하락장 보정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 106,000,000원이지만 최근 대 과거 가격 추세가 -21.1%입니다. 전체 평균 123,000,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
• 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 이미 두 번 유찰된 만큼 단순 할인율보다 실제 수요와 환금성을 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 강서구·영등포구·금천구 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 인도 상태와 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “위험한 임차인 경매처럼 보이지만, 승부처는 확약과 하락장이다”

표면만 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현 최저가 90,880,000원에서는 계산상 76,155,840원이 미배당되기 때문입니다. 그러나 이 사건은 김유진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.

가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 106,000,000원보다 15,120,000원 낮아 현재 회차에 일정한 할인폭이 있습니다. 하지만 최근 시세가 과거보다 21.1% 하락했고, 15세대·1992년 준공 다세대가 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 36% 할인” 하나만으로 높게 평가해서는 안 됩니다. 권리의 핵심 조건은 확약 원본 확인, 가격의 핵심은 최근 106,000,000원 시세와 하락 추세. 두 조건을 모두 확인해야 현재 90,880,000원이 실제 안전마진인지 판단할 수 있습니다.